房企化債加速推進(jìn) 。

　　中指研究院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底 ，21家出險(xiǎn)房企化債規(guī)模約1.2萬億元
，有望極大減輕這些企業(yè)短期內(nèi)公開債務(wù)償還壓力
。同時(shí)，出險(xiǎn)房企通過多種方式削債 ，改善資產(chǎn)負(fù)債表，也有利于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程。

（部分房企債務(wù)重組進(jìn)展 。來源：中指研究院）

　　代表房企之中
，碧桂園、融創(chuàng)和旭輝等也在近期陸續(xù)進(jìn)行境外債重組投票，其中已有房企獲得債權(quán)人的批準(zhǔn) ，債務(wù)重組方案獲批成行。

　　房企本輪化債受到市場關(guān)注的緣由是
，多數(shù)債務(wù)重組方案的核心已經(jīng)不是展期，而是直接削債 ，通過大幅降低債務(wù)規(guī)模獲得“重生 ”的機(jī)會(huì)
。此前
，房企與債權(quán)人雙方博弈強(qiáng)烈，債權(quán)人議價(jià)空間較大 ，但隨著市場境況未曾發(fā)生扭轉(zhuǎn)
，債權(quán)人對房企債務(wù)的清償率預(yù)期也已經(jīng)降低。

　　隨著房企債務(wù)壓力減輕，已有部分此前曾遭遇短期流動(dòng)性壓力的房企重新恢復(fù)投資 。這也表明 ，房企在債務(wù)談判中處理得當(dāng)?shù)那疤嵯?
，仍能夠在當(dāng)前的市場之中擁有一席之地，而如果市場筑底回穩(wěn) ，這類房企也有望得到新生
。

　　大規(guī)模削債

　　房企此輪化債，多數(shù)是與債權(quán)人的二次博弈。在前次化債的基礎(chǔ)上
，多數(shù)房企尋求降低債務(wù)本金償還的比例，以此減輕負(fù)擔(dān) 。

　　以碧桂園為例 ，其境內(nèi)債 、境外債均正在進(jìn)行重組
。公開數(shù)據(jù)顯示
，碧桂園目前9只境內(nèi)債券正在與債權(quán)人談判，目前已經(jīng)基本接近尾聲 ，其中8只債券的持有人會(huì)議通過了重組方案
，余額合計(jì)為134億元。

　　境外債方面，根據(jù)碧桂園此前發(fā)布的公告 ，其境外債重組目標(biāo)是減少約116億美元
，并將到期時(shí)間延長至11.5年以及降低融資成本，將加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2% 。

　　同時(shí) ，碧桂園境外債務(wù)重組也將接近尾聲
。10月13日
，碧桂園發(fā)布公告，公布境外債務(wù)重組方案細(xì)節(jié) ，并正式通知債權(quán)人于11月5日召開計(jì)劃債權(quán)人會(huì)議進(jìn)行投票表決。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從債權(quán)人以及知情方所獲得的消息，目前各方磋商相對順利
，方案經(jīng)過多次博弈修改之后，最終獲得債權(quán)人支持具有較大可能性 。

　　一位持有大額房企公司債的私募機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 ，目前與房企已經(jīng)幾乎沒有太多的談判空間
，“就算賬面上有現(xiàn)金，但現(xiàn)金都要優(yōu)先保交樓 ，所有房企采取的方案也幾乎沒有差別
，最后也只能是投同意票
。
”

　　在碧桂園之前，融創(chuàng)已經(jīng)先行一步獲得債權(quán)人的支持 ，債務(wù)重組方案基本宣告落地。

　　10月14日
，融創(chuàng)中國宣布，在參與投票的1492名債權(quán)人中 ，1469人投票贊成公司的境外債務(wù)重組方案
，贊成比例高達(dá)98.5%；按債權(quán)金額計(jì)算，這些投票債權(quán)人持有的債權(quán)總額約為84.3億美元 ，其中贊成票所對應(yīng)的債權(quán)金額支持率約為94.5% 。

　　融創(chuàng)的境外債重組方案，基本將所有的債權(quán)轉(zhuǎn)換為股權(quán)。根據(jù)融創(chuàng)此前披露的境外債重組計(jì)劃
，針對總規(guī)模約95.5億美元的境外債務(wù)，融創(chuàng)計(jì)劃向債權(quán)人分派兩個(gè)系列的新強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債
。這也是融創(chuàng)對境外債的第二次重組。

　　其中 ，新強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債選項(xiàng)一轉(zhuǎn)股價(jià)為6.8港元/股
，可在重組生效日起轉(zhuǎn)股，重組生效后6個(gè)月觸發(fā)強(qiáng)制轉(zhuǎn)股；新強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債選項(xiàng)二轉(zhuǎn)股價(jià)為3.85港元/股 ，可在重組生效日期后第18個(gè)月開始轉(zhuǎn)股
，重組生效后30個(gè)月強(qiáng)制轉(zhuǎn)股，該類選項(xiàng)占比不超過債權(quán)總額的25% ，若選擇超過上限
，將按比例分配至新強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債選項(xiàng)一 。

　　11月5日晚間，融創(chuàng)宣布 ，境外債務(wù)二次重組方案獲得香港高等法院批準(zhǔn)
，并從當(dāng)日起正式生效
。

　　經(jīng)營回正軌

　　債務(wù)重組之后，房企壓力顯著減輕。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析稱 ，從已披露的削債比例來看，多數(shù)企業(yè)境外債重組削減幅度超過50%
，部分甚至達(dá)到70% 。融創(chuàng)中國境外債經(jīng)過第二次重組實(shí)現(xiàn)全額削減，境內(nèi)債重組削減比例超過50%；旭輝集團(tuán)
、佳兆業(yè)等企業(yè)海外債重組后的削債比例亦超過50% ，顯著降低了實(shí)際債務(wù)壓力
。

　　沒有了債務(wù)的包袱
，房企最大的改變是在投資決策上。

　　典型的例子是金地集團(tuán) 。2024年全年，金地集團(tuán)按時(shí)足額償付共約200億元的公開市場到期債務(wù)后 ，今年金地集團(tuán)已經(jīng)重啟拿地
，在杭州、上海等城市均有斬獲
。

　　金地集團(tuán)董事長徐家俊在業(yè)績會(huì)上對投資者表示，公司重回土地拍賣市場的主要原因是隨著公開債務(wù)的償還 ，債務(wù)壓力緩解；同時(shí)2024年行業(yè)寬松政策對市場整體信心修復(fù)及需求釋放起到積極作用
，市場有所修復(fù)，部分核心城市市場出現(xiàn)一定程度回暖的積極跡象 ，因此在核心城市重啟拿地。

　　一位華南中型房企的總部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者
，“這些處理完債務(wù)的房企，在市場上行的時(shí)候享受了足夠的紅利 ，對整個(gè)房地產(chǎn)市場仍然抱有較大的信心 。我們董事長也對我們傳達(dá)了積極的態(tài)度，他預(yù)判債務(wù)成功后公司的壓力也沒那么大
，理論上一兩年內(nèi)我們也會(huì)重新回到土地市場上
。”

　　碧桂園此前發(fā)布的9月管理會(huì)議中也表示，在政策與市場的共振下 ，碧桂園一切正在向好中。8月18日
，碧桂園發(fā)布公告，境外債務(wù)重組取得突破性進(jìn)展；8月22日 ，恒生指數(shù)公司公告
，碧桂園獲納恒生綜合指數(shù) 。“這不僅是一個(gè)資本動(dòng)作，更是市場信心修復(fù)的信號。 ”碧桂園強(qiáng)調(diào)
。

　　中指研究院分析認(rèn)為 ，從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略來看
，在完成保交樓和債務(wù)重組后，不少房企將聚焦輕資產(chǎn)業(yè)務(wù) ，重點(diǎn)發(fā)展代建 、物業(yè)、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。

　　劉水則建議
，不少企業(yè)能夠完成債務(wù)重組，但其資產(chǎn)負(fù)債表仍面臨調(diào)整壓力 。輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)不需要大量資本投入 ，不增加有息負(fù)債，能幫助企業(yè)以最低的成本恢復(fù)“造血”能力
。同時(shí)
，出險(xiǎn)房企多年積累的核心能力并未完全消失，如產(chǎn)品力和品牌仍有一定影響力 ，擁有成熟的開發(fā)
、運(yùn)營和服務(wù)團(tuán)隊(duì)且經(jīng)驗(yàn)豐富
，具有成熟的管理流程和標(biāo)準(zhǔn)，將其遷移至盤活存量資源是合適的轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑。展望未來 ，整個(gè)行業(yè)從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營
，物業(yè)、資產(chǎn)管理等賽道空間廣闊 。

（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）