投資引擎正在啟動！

　　午間開盤 ，富時中國A50指數期貨 、MSCI中國A50互聯互通指數期貨均漲超1%。

　　今天上午
，住房城鄉建設部副部長秦海翔就《關于持續推進城市更新行動的意見》進行了詳細介紹 。國家發展改革委固定資產投資司負責人趙成峰在國新辦發布會上表示，國家發展改革委將繼續持續推進城市更新各項工作 ，加大中央投資支持力度
。將于今年的6月底前下達2025年城市更新專項中央預算內投資計劃。金融監管總局統計與風險監測司司長廖媛媛也在國新辦發布會上表示
，將研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法 。

　　中信證券認為，《意見》進一步證明了大拆大建不可取 ，城市核心區域的城市更新有機推進
，機會可能遠大于遠郊區的新城建設
。把握這些業務機會，就需要企業具備因地制宜打造精品的能力
、深耕城市溝通規劃的能力、改造升級運營提效的能力和出表資產推動REITs上市的能力。

　　那么 ，就股市而言，機會又集中在哪里呢？

　　利好來襲

　　今天上午10時
，國務院新聞辦舉行新聞發布會，住房城鄉建設部 、國家發展改革委
、財政部、自然資源部 、金融監管總局有關負責人將介紹推進城市更新行動有關情況 ，并回答記者提問 。

　　趙成峰表示
，國家發展改革委將繼續持續推進城市更新各項工作，加大中央投資支持力度
。今年中央預算內投資專門設立城市更新的專項 ，支持城市更新相關的公益性基礎設施和公共服務設施建設
，在支持城鎮老舊小區改造
、城中村改造等項目的基礎上，擴圍支持城市危舊住房、老舊街區 、老舊廠區轉型提質等工程。目前國家發展改革委正在組織計劃申報和項目評審等工作 ，將于今年的6月底前下達2025年城市更新專項中央預算內投資計劃 。

　　他還表示
，在“兩重”建設超長期特別國債的資金安排中，將繼續對城市地下管網設施建設、改造項目給予支持。用好地方政府專項債券 ，繼續支持符合條件的城市更新項目建設
。充分發揮政府和社會資本合作（PPP）新機制
，基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）的作用。

　　廖媛媛在會上表示，金融監管總局將指導金融機構深入理解城市更新行動的內在邏輯 ，準確把握新特點新要求，按照依法合規
、風險可控、商業可持續的原則
，積極為城市更新行動提供豐富多樣 、量身定制的金融產品和金融服務，滿足不同主體
、不同項目、不同階段 、不同環節的金融需求 。

　　秦海翔表示 ，將深入貫徹落實《意見》部署要求
，推動基礎設施建設改造任務落實落細
。

　　一是繼續抓好“里子 ”工程，持續推進城市燃氣
、供水、污水 、排水
、供熱等地下管網的升級改造 ，因地制宜建設地下綜合管廊。

　　二是持續提升城市的安全韌性
，實施城市排水防澇提升工程，推進城鎮燃氣的安全整治 ，加快推進城市生命線安全工程建設
，對城市市政設施進行實時監測、動態預警 、有效處置，切實消除安全隱患 。

　　三是加快推進新型城市基礎設施建設 ，運用信息化
、數字化手段
，提升基礎設施的智慧化水平，加快完善基礎設施建設運維的長效管理制度 ，探索城市建設運營投融資新模式，不斷提升城市基礎設施建設和管理服務水平
。

　　影響多大？

　　此次發布會釋放的信號其實是此前中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布《關于持續推進城市更新行動意見》的延續。

　　上述文件提出了2030年城市更新行動取得重要進展的目標
，要求城市更新全過程堅持系統觀念 、發揮規劃導向、統籌發展和安全
、堅持因地制宜量力而行，并從用地政策、房屋使用全生命周期安全管理制度 、投融資方式等方面強化支撐保障機制 。

　　中信證券認為 ，《意見》在大力實施城市更新
，促進城市結構優化
、功能完善、文脈賡續 、品質提升，提高居民生活質量等方面與歷史文件一脈相承 ，且相比歷史政策更聚焦存量優化
。預計城市更新工作的持續開展將為產業鏈帶來新的投資機會。

　　值得注意的是
，《意見》并未將城市更新和大拆大建劃上等號，而是反復強調“保護
” ，嚴禁以危險住房名義違法違規拆除改造歷史文化街區
、傳統村落、文物和歷史建筑；要保護傳統風貌；做好歷史文化風貌保護前期工作
，不搞大拆大建等 。因此中信證券認為，未來的城市更新工作 ，和歷史上大規模的新城建設完全不同
。存量街區和存量建筑的改造
，新建一些小面積的單體建筑，整體提升街區風貌 ，是本輪城市更新的主要內容。在告別了大拆大建之后，存量建筑的功能用途改變將更為便利
，這反過來十分有利于擅長運營提效的企業 。

　　《意見》提到完善市場化投融資模式，吸引社會資本參與城市更新 ，推動符合條件的項目發行基礎設施REITs和資產證券化產品。《意見》要求
，推動土地混合開發利用和用途依法合理轉換，盤活利用低效用地 ，優化零星用地集中改造 、容積率轉移或獎勵政策
。有利于一些深耕當地的發展商
，獲得一批規模小
、位置好、用途多元的土地，考驗企業的精品開發能力 ，也為企業的可持續發展提供了新的舞臺。

　　中信證券認為
，城市更新也給物業服務行業提供了新的發展機會 。一些高樓齡項目的養護運維可能獲得新的政策支持，一些老舊小區的配套設施可能借政策東風而得到優化
。政策也非常有利于商管類公司的發展。

　　銀河證券認為 ，城市更新八項任務基本涉及到了城市建設的方方面面
，不僅僅是針對房地產建設，還包含了相關基礎設施和功能服務建設 。建設投資規模方面 ，主要還是城中村 、老舊小區改造
、地下管網改造三方面投資額較大
。而年內具體能夠帶動多少投資規模，可以從資金端進行跟蹤觀測。此外
，危房改造方面，提及加快拆除改造D級危險住房 ，雖然對此未有公開數據 。但可從過往中央和地方預算中用于危房改造支出進行大致推算
。過去支出規模較大時主要集中在2015-2019年棚改期間
，最高合計支出536億元/每年，此后開始逐步降低 ，截至2022年合計支出93億元。在上一輪棚改后實際待拆D級危房數量較少
，目前每年投資規模或在500億元以下 。

　　下一步，可以期待的增量政策或是政策性金融工具 ，例如通過PSL向政策性銀行提供資金用于擴圍基礎設施基金
，用作項目資本金
。從信用傳導路徑來看，往往是財政、政策性金融 、商業金融逐步擴圍。因此 ，在當前存量政策基礎上
，如后續看到新增政策性工具出臺及商業銀行大規模參與，則投資規模預期相應提升 。