中金公司研報認為 ，在8月京滬陸續出臺樓市新政后
，本次深圳樓市政策的跟進調整符合此前預期，3個超高能級城市在本輪調整中均側重于激發外圍地區的多套購房需求 ，深圳在限購條件設置上較北京、上海更為寬泛。北京自8月8日新政后至9月5日的新房及二手房交易量日均值分別較7月日均值上升9%和10%
，呈現小幅改善效果；上海自8月25日新政后至9月5日的新房交易量日均值較7月日均值上升25%，其幅度較高或受到觀測窗口還較短的影響 ，仍待持續觀測 。往前看，研報認為整體地產銷售表現的持續好轉
，仍待存量房收儲和城中村改造等對供需面有持續改善效果的政策切實落地，從而與頭部城市限購政策調整帶來的情緒提振形成協同效應 ，建議持續關注政策進展
。建議積極關注地產及物管板塊投資機會。近期A 、H地產板塊均有一定表現
，但絕對估值水平仍不高，繼續看好3—6個月板塊風險收益 。

　　中金：簡評深圳住房限購政策調整

　　中金研究

　　2025年9月5日 ，深圳市住房和建設局與中國人民銀行深圳市分行發布《關于進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》
，包括分區優化住房限購政策
、分區優化企事業單位購房政策以及優化個人住房信貸政策
。

　　深圳出臺樓市新政，此前北上新政對住房銷量有一定提振。在本次政策調整中 ，深圳重新劃分了限購分區
，由此前的核心區（福田區、南山區 、羅湖區
、寶安區新安街道及西鄉街道）、非核心區（寶安區不含新安街道及西鄉街道 、龍崗區、龍華區
、坪山區、光明區 、鹽田區
、大鵬新區）調整為中心城區（福田區、南山區 、寶安區新安街道）
、近郊（羅湖區、寶安區不含新安街道 、龍崗區
、龍華區、坪山區 、光明區）
、遠郊（鹽田區、大鵬新區） 。本次政策調整的增量空間主要在于深籍及連續繳滿1年社保或個稅的非深籍在近郊不再限制購房套數，無社保或個稅證明的非深籍在近郊可購2套 ，遠郊限購完全放開
，以及深籍單身在中心城區限購套數由1套增至2套。同時，滿足條件（設立滿1年 、在本市累計繳稅達100萬元、員工10名及以上）的企事業單位此前僅可在非核心區購房 ，本次優化為滿足條件的企事業單位可在中心城區購房
、近郊及遠郊不審核購房資格
。此外，深圳在商貸利率定價機制安排方面不再區分首、二套住房。在8月京滬陸續出臺樓市新政后
，本次深圳樓市政策的跟進調整符合此前預期，3個超高能級城市在本輪調整中均側重于激發外圍地區的多套購房需求 ，深圳在限購條件設置上較北京 、上海更為寬泛 。北京自8月8日新政后至9月5日的新房及二手房交易量日均值分別較7月日均值上升9%和10%
，呈現小幅改善效果；上海自8月25日新政后至9月5日的新房交易量日均值較7月日均值上升25%，其幅度較高或受到觀測窗口還較短的影響 ，仍待持續觀測
。往前看
，我們認為整體地產銷售表現的持續好轉，仍待存量房收儲和城中村改造等對供需面有持續改善效果的政策切實落地 ，從而與頭部城市限購政策調整帶來的情緒提振形成協同效應
，建議持續關注政策進展。

　　建議積極關注地產及物管板塊投資機會 。近期A/H地產板塊均有一定表現，但絕對估值水平仍不高 ，我們繼續看好3-6個月板塊風險收益
。

圖表1：超高能級城市限貸
、限購、公積金政策執行情況

　　資料來源：政府官網
，中金公司研究部

圖表2：超高能級城市主要購房需求政策調整歷程

　　資料來源：政府官網，中金公司研究部

圖表3：深圳商品住房限購套數分區調整

　　資料來源：政府官網 ，中金公司研究部

圖表4：A股地產公司動態市盈率和動態市凈率

　　注：截至2025年9月5日

　　資料來源：公司公告，Wind
，中金公司研究部

圖表5：港股地產公司動態市盈率及動態市凈率

　　注：截至2025年9月5日

　　資料來源：公司公告，Wind ，中金公司研究部

　　風險

　　行業基本面超預期惡化；政策落地不及預期；房企經營壓力強于預期。

（文章來源：人民財訊）