中信建投指出 ，2024年房地產開發企業由于毛利率下滑和減值增多仍處于業績探底階段
，并且在今年一季度未出現明顯好轉，但布局核心城市的開發及物業租賃房企仍實現業績增長。由于業務收縮以及融資規模收縮 ，2024年房企仍延續降杠桿趨勢
，且今年一季度負債結構有所優化，有息負債率轉降 。央企償債能力仍相對穩定 ，在融資成本下降背景下，未來強信用房企仍具備明顯的競爭優勢
。百強房企銷售集中度繼續下降
，頭部房企（Top10）市場份額相對穩定。今年以來核心城市土地市場火熱，全國土拍溢價率保持在10%以上 ，百強房企1—4月拿地金額同比增長42%
，投資信心也有所改善 。

　　中信建投：房地產開發行業2024年年報及2025年一季報綜述

　　2024年房地產開發企業由于毛利率下滑和減值增多仍處于業績探底階段，并且在今年一季度未出現明顯好轉 ，但布局核心城市的開發及物業租賃房企仍實現業績增長
。由于業務收縮以及融資規模收縮
，2024年房企仍延續降杠桿趨勢，且今年一季度負債結構有所優化 ，有息負債率轉降。央企償債能力仍相對穩定
，在融資成本下降背景下，未來強信用房企仍具備明顯的競爭優勢 。百強房企銷售集中度繼續下降 ，頭部房企（Top10）市場份額相對穩定。今年以來核心城市土地市場火熱
，全國土拍溢價率保持在10%以上，百強房企1-4月拿地金額同比增長42% ，投資信心也有所改善
。

　　房企整體虧損主因毛利率下滑和計提減值增加導致，央企及深耕核心城市房企業績穩健仍保持盈利
，在高能級城市開展物業租賃及管理類房企業績出現正增長。2024年開發類房企業績繼續探底，收入與利潤加速下滑 。樣本房企2024年實現收入4.03萬億元 ，同比下降19%；歸母凈利潤為虧損3719億元
，較2023年多虧損2811億元
。虧損加劇主要受毛利率下滑與計提減值增多影響，樣本房企2024年毛利率較上年下降2.2個百分點 ，A股房企計提減值較上年多計提635億元
，港股上市房企投資物業公允價值變動較上年多虧損334億元，且今年一季度房企業績并未出現好轉。

　　降杠桿趨勢延續 ，一季度負債結構優化 。2024年房企仍處在降杠桿階段
，樣本房企2024年底整體資產負債率為71.6%，較上年降低0.3個百分點 ，其中央企負債率下降較多
，民企由于虧損較多負債率有所上升
。房企降杠桿主要在于合同負債下降以及籌資規模收縮，但2024年有息負債率仍繼續上升。而2025年一季度 ，A股開發類房企有息負債率較去年底下降0.9個百分點，負債結構優化邊際好轉 。償債能力來看
，央企償債能力穩定，民企流動性風險加重 ，強信用房企未來仍存在較大競爭優勢
。

　　百強房企銷售集中度下降
，房企投資信心邊際改善。2024年房地產行業集中度繼續下降，全年百強房企全口徑銷售額為3.08萬億元 ，同比下降27.4%；市占率為36.3%
，較上年下降4.9個百分點，但頭部房企（Top10）市占率相對穩定 。2024年百強房企拿地金額同比下降31% ，Top10房企投資強度較2023年下降7.1個百分點
。但今年年以來房企積極補倉
，1-4月百強房企拿地金額為4285億元，同比增長42% ，投資信心有所改善。

　　樓市回穩態勢及城市分化、企業分化仍將延續
，關注核心城市布局 、商業持有運營相關公司 。

　　1
、國際貿易形勢不確定性風險。目前我國與美國談判取得實質性進展，此前加征關稅稅率部分取消、部分延遲 ，但其余加征的關稅稅率以及后續進展對我國影響仍存在不確定性
。

　　2 、銷售不及預期，4月以來我們關注的重點城市銷售面積相對3月有所下降
，未來依舊有繼續下行或恢復不及預期的風險；

　　3
、結轉不及預期：施工進度受多重因素影響，施工進度變慢將導致結轉不及預期；

　　4、房企信用修復不及預期：部分高杠桿的民營房企出險可能性仍存 ，導致行業整體信用修復進度緩慢
，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加劇。

（文章來源：每日經濟新聞）