為了讓購房者更容易負擔得起，美國總統特朗普上周想出了一個“新點子”——計劃推出長達50年期的抵押貸款 ，以幫助美國人更輕松地實現“購房夢 ” 。然而
，這一計劃一經公布，許多抵押貸款分析師都競相發出警告：認為白宮需謹慎行事……

　　特朗普上周末在其旗下社交媒體Truth Social上發布了有關該產品的信息 ，迅速引發了美國社會的轟動
。負責監管房利美和房地美的聯邦住房金融局局長比爾·普爾特對此回應稱
，他們正在“努力
”，并表示這將“徹底改變游戲規則”。

　　顯然 ，特朗普政府試圖延長抵押貸款期限的一大目的
，是降低購房者的月供——貸款期限越長，每月需要償還的本金就越少 。

　　近年來 ，隨著房價和抵押貸款利率的攀升，導致普通美國人的購房負擔能力顯著下降
，許多潛在購房者因此無力承擔房貸
。一些購房者已經開始轉向浮動利率抵押貸款以降低每月還款額，長達50年期抵押貸款或許能為它們提供另一種選擇。

　　但毫無疑問 ，這一方案也有其他方面的明顯不足 。最直接的代價就是
，在整個貸款期限內，購房者的利息支出會顯著更高 ，而且他們積累房屋凈值的速度也會慢得多……

　　到死還不完？

　　50年期房貸潛在的運作方式和計算如下：

　　假設一套價值40萬美元的房屋
，首付20%，現有抵押貸款利率為6.22%(這是房地美上周對30年期貸款的預估利率)
。如果購房者選擇50年期抵押貸款 ，其每月需償還的本金和利息總額將比30年期貸款少約200美元。然而
，從整個貸款期限來看，房主最終需要支付的累計利息總額將比30年期貸款多約33.5萬美元——幾乎快趕上了這套房屋的現價 。

　　上述估算的前提 ，還是建立在50年期抵押貸款的利率
，與30年期抵押貸款利率相同的背景下。

　　但這一點在未來顯然很難做到——古根海姆證券聯席主席Jim Millstein表示，貸款機構很可能會收取更高的利率 ，以抵消額外20年期限帶來的信用風險，因為在此期間借款人可能違約
。最終
，更高的利率可能會抵消每月還款額的大部分甚至全部節省。

　　與此同時，背負50年期房貸的業主積累房屋凈值的速度將遠低于30年期的房貸者 ，因為更長的還款期內主要償還的是利息 。即便假設利率相同
，若50年期房貸業主在10年后售房，其凈值將比30年期貸款業主少約3.8萬美元
。這還不包括業主十年間支付的房產稅 、保險費及維修成本。

　　其他弊端還包括：額外20年的還款期 ，意味著若出現重大人生變故(如離婚或失業)
，可能導致還款困難 。

　　甚至于考慮到美國首次購房者的年齡中位數已攀升至創紀錄的40歲，50年的貸款期限意味著許多人可能終生都永遠無法還清貸款 ，反而會將債務轉嫁給下一代……

　　“這將導致債務而非財富資產的代際轉移
， ”Cotality公司公共政策與行業關系主管Pete Carroll指出
。

　　事實上，對于不少美國購房者而言 ，首付而非房貸可能是他們面臨的最大障礙。而延長貸款期限對此毫無助益 。加州房地產經紀人協會首席經濟學家Jordan Levine指出
，若50年期房貸成功刺激購房需求，可能反而會推高房價 ，增加購房者負擔
。

　　金融風險不容忽視

　　華盛頓智庫城市研究所住房金融政策中心創始人Laurie Goodman表示，關于50年期抵押貸款還有諸多問題仍待解答
，包括抵押貸款支持證券投資者將如何看待該產品……

　　聯邦住房金融局(FHFA)目前監管著房利美和房地美兩大抵押貸款機構。房利美和房地美本身不發放貸款，而是從貸款機構收購約半數美國住房貸款 ，將其打包出售給投資者
，并為這些貸款提供還款擔保 。

　　值得一提的是，美國私營貸款機構此前也曾嘗試過此類超長期抵押貸款 ，尤其在2008-09年金融危機爆發前數年
。

　　例如
，房利美曾于2003年開始購買40年期抵押貸款，并于2005年擴大了該計劃。直到2014年起 ，聯邦住房金融局才禁止房利美和房地美了購買期限超過30年的貸款 。

　　曾于2009至2011年擔任美國財政部首席重組官的Millstein指出
，“金融危機前曾出現許多類似的所謂創新，旨在降低抵押貸款成本 ，但結果卻釀成了災難。
”

　　一些分析人士表示
，為了支持50年期抵押貸款，特朗普將需要國會廢除禁止政府擔保貸款期限超過30年的法律
。TD Cowen分析師Jaret Seiberg表示 ，雖然監管機構也可自行批準50年期抵押貸款，但此過程需耗時一年或更久。

　　Realtor.com高級經濟學家Joel Berner在一份聲明中寫道：“這(50年期房貸)顯然不是解決住房負擔能力問題的最佳方法 。政府最好的做法是扭轉關稅引發的通貨膨脹
，正是這種通貨膨脹推高了現有抵押貸款的利率
。”

　　保守派共和黨眾議員Marjorie Taylor Greene也明確反對推出50年期房貸的構想，認為這類房貸讓銀行
、房貸放款業者和房屋建商有利可圖 ，但普通美國人支付的利息卻會大增
，甚至辭世時都未能還清房貸……

（文章來源：財聯社）