中信證券研報(bào)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況已經(jīng)有所改善 ，調(diào)整也比較充分
，預(yù)計(jì)2026年市場(chǎng)有止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。研報(bào)認(rèn)為，2026年房地產(chǎn)企業(yè)可能進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的關(guān)鍵一年 ，部分企業(yè)可能見到盈利長(zhǎng)周期底部 。率先脫困的企業(yè)
，往往布局好的城市，更具備正在良好運(yùn)營(yíng)的投資性房地產(chǎn) ，或擁有一些有增值潛力的金融資產(chǎn)
。看好好區(qū)域、好業(yè)態(tài) 、好運(yùn)營(yíng)的三好企業(yè)。

　　地產(chǎn)｜資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)關(guān)鍵一年：2026年投資策略

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況已經(jīng)有所改善
，調(diào)整也比較充分，我們預(yù)計(jì)2026年市場(chǎng)有止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ) 。我們認(rèn)為 ，2026年房地產(chǎn)企業(yè)可能進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的關(guān)鍵一年
，部分企業(yè)可能見到盈利長(zhǎng)周期底部
。率先脫困的企業(yè)，往往布局好的城市 ，更具備正在良好運(yùn)營(yíng)的投資性房地產(chǎn)，或擁有一些有增值潛力的金融資產(chǎn)。

　　▍2025年住宅供需有所改善
，但市場(chǎng)仍然趨勢(shì)下行 。

　　我們統(tǒng)計(jì)，2025年前三季度一二手交易總面積和去年同期只有小幅下降 ，這說明置業(yè)需求仍在持續(xù)釋放
。新房供給已經(jīng)明顯收窄
，竣工和開工回落到高點(diǎn)的六成和三成。不過，由于房?jī)r(jià)的預(yù)期自我實(shí)現(xiàn) ，二手掛牌壓力有增無減
，房?jī)r(jià)持續(xù)環(huán)比下降，租金表現(xiàn)也偏弱 。

　　▍2026年 ，住宅市場(chǎng)具備止跌的內(nèi)生基礎(chǔ)
。

　　國際比較來看
，10個(gè)樣本國家的典型房地產(chǎn)調(diào)整期在2年到18年不等，其中多數(shù)為5-6年 ，調(diào)整幅度在9%-55%區(qū)間內(nèi)
，平均為30%，對(duì)比來看我國的周期調(diào)整當(dāng)前也是比較充分的。從市場(chǎng)內(nèi)生因素來看 ，二手房浮盈面的明顯下降，確實(shí)也在減弱掛牌增長(zhǎng)的壓力 。居民置業(yè)成本的明顯下降
，則為日后市場(chǎng)復(fù)蘇提供了基礎(chǔ)。好房子建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，新供給也可能創(chuàng)造一部分新需求
。總而言之 ，我們認(rèn)為2026年市場(chǎng)具備止跌回穩(wěn)的機(jī)會(huì)
，預(yù)計(jì)商品房銷售金額和面積同比下降1.4%和2.2%，新開工和竣工面積同比下降8.2%和20.1% ，開發(fā)投資同比下降5.8%
，降幅預(yù)計(jì)較2025年均有收窄。我們預(yù)計(jì)，到2027年 ，房產(chǎn)景氣周期可能向上 。

　　▍選擇好的區(qū)域是部分企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的重要原因
，重要性超過拿地強(qiáng)度
。

　　由于開發(fā)活動(dòng)區(qū)域性分化比較大，選擇土地盈利前景好的城市拿地 ，尤其是杭州
、上海和成都三城拿地
，是企業(yè)修復(fù)報(bào)表的關(guān)鍵。

　　▍投資性不動(dòng)產(chǎn)是資產(chǎn)負(fù)債表的中流砥柱，業(yè)態(tài)選擇和運(yùn)營(yíng)都至關(guān)重要 。

　　隨著利率的下降 ，消費(fèi)的復(fù)蘇，大量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)良好
，貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流
。加之物業(yè)經(jīng)營(yíng)貸政策的支持和REITs市場(chǎng)的興起，部分投資性不動(dòng)產(chǎn)存在明顯增值潛力。區(qū)分投資性不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)與否的 ，除了觀察不動(dòng)產(chǎn)的NOI數(shù)據(jù)歷史表現(xiàn)
，也可以觀察業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，即以To C為主的資產(chǎn)為好（包括商場(chǎng)、長(zhǎng)租 、酒店等） 。

　　▍風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　房?jī)r(jià)繼續(xù)下行導(dǎo)致企業(yè)盈利能力下行的風(fēng)險(xiǎn)；部分企業(yè)區(qū)域選擇不佳 ，投資性房地產(chǎn)中寫字樓比例偏大的風(fēng)險(xiǎn)；好房子的標(biāo)準(zhǔn)可能動(dòng)態(tài)變化
，新產(chǎn)品可能影響舊庫存價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)
。

　　▍期待周期見底，看好三好企業(yè)。

　　政策態(tài)度比較明朗 ，市場(chǎng)內(nèi)生也有止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ) 。我們認(rèn)為
，住宅市場(chǎng)距離底部并不遠(yuǎn)，且地產(chǎn)企業(yè)市值的見底 ，一般早于房?jī)r(jià)的見底
。更何況
，當(dāng)前地產(chǎn)公司表內(nèi)也不乏正在增值的資產(chǎn)。我們看好好區(qū)域
、好業(yè)態(tài)、好運(yùn)營(yíng)的三好企業(yè) 。

（文章來源：人民財(cái)訊）