全面放寬限購、降低房貸利率，深圳以超預期力度為樓市注入強心劑 。

　　9月5日深夜 ，深圳市住房和建設局與中國人民銀行深圳市分行聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》
。此次政策調整涵蓋居民購房 、企事業單位購房以及個人住房信貸等多方面重磅舉措。

　　深圳由此成為北京
、上海之后
，又一個優化樓市政策的一線城市 。分析人士指出，與京滬兩地近期政策相比 ，深圳對限購松綁力度明顯更大
，這將對激活市場起到更明顯的作用
。

　　“當前正值傳統‘金九銀十’熱銷期，而且深圳本身購房需求和潛力較大 ，深圳出臺政策勢必會增強市場信心
，帶來市場交易的提振。預計新政后，深圳市場行情會進一步向好 。”易居研究院研究總監嚴躍進告訴記者
。

　　限購大幅松綁放開企業購房

　　深圳樓市新政中最引人注目的 ，是對限購政策的大幅優化調整。

　　根據新政策，符合深圳市商品住房購買條件的居民家庭（包括本市戶籍居民家庭、自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭）
，在羅湖區 、寶安區（不含新安街道）
、龍崗區、龍華區 、坪山區
、光明區范圍內購買商品住房不限套數 。

　　而無法提供連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上證明的非本市戶籍居民家庭，在上述區域內購買商品住房限購2套。在鹽田區、大鵬新區購買商品住房 ，不再審核購房資格
。

　　按最新辦法
，深圳政策調整后有1年社保的外來人口在核心區域仍限購1套，但非核心區域已不再限制購房套數。去年深圳僅放松了社保繳納要求 ，購房套數仍然限制為1套
，而本次政策在多數區域取消了套數限制 。

　　值得關注的是，非戶籍人口即便沒有繳納個稅和社保1年證明 ，也可以在深圳近郊購買兩套住房
，遠郊區則完全退出限購
。

　　“傳統的特區羅湖區現在也被視為近郊看待，深圳最后的限購區收縮至福田區 、南山區和寶安區新安街道 ，限購范圍大大縮小。 ”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示 。

　　本次深圳樓市新政另一個突破是
，對企業購房限制的全面放寬
。

　　深圳新政策規定，企事業單位可在深圳市范圍內購買商品住房 ，用于解決員工住房等需求。其中，在福田區、南山區和寶安區新安街道范圍內購買商品住房
，需同時滿足設立年限滿1年
、在本市累計繳納稅款金額達100萬元人民幣、員工人數10名及以上條件；在本市其他區域購買商品住房，不再審核購房資格 。

　　在嚴躍進看來 ，該項措施對各個區域的購房市場都有積極作用
，尤其是對于如龍華 、龍崗
、光明等企業數量多的區域，會激活更多購房需求
。

　　對于深圳大幅度調整限購的原因 ，李宇嘉認為
，這是基于當地樓市深度調整的現實需要：自2021年5月開始，深圳二手住房價格已經持續下跌44個月 ，整體下跌幅度較大。此外
，從供地、開工 、投資等指標來看，深圳的跌幅也大于京滬 。

　　“今年上半年土地出讓金前20城市中 ，沒有深圳的身影
，而京滬杭成都等城市排在前面
。這對深圳補齊民生短板
、推進外來人口本地化、助力戰略性新興產業發展，甚至城市搶人才 、提升城市競爭力等方面 ，都會形成資金方面的制約。在投資情緒相對低迷的情況下，外圍區域退出限購也在情理之中 。
”李宇嘉稱。

　　降低購房成本激活潛在需求

　　深圳此次樓市新政的另一項重要舉措是
，調整房貸利率政策
。

　　政策明確，各銀行業金融機構根據深圳市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況
、客戶風險狀況等因素 ，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房
，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

　　據嚴躍進測算，此前深圳首套房和二套房的利率定價公式分別為LPR-45BP和LPR-5BP 。依據新政策 ，二套房貸利率降低40個基點
。按照100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計算
，房貸總還款成本將減少近8萬元，月供額將減少220元。

　　李宇嘉指出 ，深圳在利率政策上借鑒了上海經驗
，但在公積金方面并未跟進京滬 。原因在于，3月24日起實施的深圳公積金新政已將額度充分提高
。

　　“現在深圳總價300萬元以下二手房 ，交易占比近3成。”李宇嘉介紹
，經過長達4年多的下跌，深圳很多區域房價相比高峰期大幅折價 ，疊加限貸政策松綁，購房門檻和成本大幅度降低
，原來買不起房的人群現在可能就買得起了 。

　　觀察上一次深圳放松限購后的市場表現，新房市場的交易活躍度明顯得到提振
。參照北京 、上海樓市新政后的市場表現 ，嚴躍進預計
，“對于非核心區域市場而言，交易量環比增幅可能超40% ，且至少有30%需求源于新增購房套數的客戶。 ”

　　業內人士預計
，深圳新政對外圍區域的去化效果將較為明顯，尤其可能吸引周邊珠三角或廣東其他城市甚至內地人群前來買房 。

　　“新政策可能會對環深圳都市圈形成虹吸效應 ，這一點需要引起重視
。
”李宇嘉表示。而隨著“金九銀十”銷售旺季的到來
，深圳樓市有望告別前期低迷態勢，迎來一波交易活躍期 。

　　分析人士指出 ，三個一線城市相繼調整購房政策
，標志著房地產市場正進入新一輪政策優化周期，這將為全國“金九銀十 ”行情帶來積極預期。

（文章來源：財聯社）