今年公募REITs迎來一波大行情，截至5月30日 ，全市場有1只REIT年初至今漲幅超過50%，3只漲幅超過40%
，6只超過30%，15只超過20% ，15只超過10% 。多位受訪基金經理認為
，在利率下行環境下，公募REITs因其穩定的現金流和高分紅特性 ，成為資產配置的重要選擇。但基金經理也提醒
，短期受到宏觀波動等因素影響，REITs市場出現一定波動 ，估值逐步回歸理性
。

　　展望未來
，基金經理非常看好公募REITs的投資價值，認為其適合長期持有 ，投資者需關注底層資產運營、現金流分派率等核心指標。

　　公募REITs作為單獨大類資產受青睞

　　警惕流動性不足和估值泡沫風險

　　Wind數據顯示
，今年以來，中證REITs全收益指數漲幅為12.62% ，但近期該指數出現高位震蕩 。

　　“在貨幣政策寬松 、無風險利率下行的背景下，今年公募REITs作為單獨大類資產的優勢愈發凸顯
，受到了更多投資者青睞
。 ”東吳蘇園產業REIT基金經理孫野說，宏觀方面 ，REITs的強分紅特點讓其對利率比較敏感
，貨幣政策的變化會影響其股息吸引力；行業方面，REITs的基礎資產行業越來越豐富 ，不同行業屬性導致底層資產在運行中有著不同收益表現
，進而影響REITs表現；短期內供求的不平衡也對REITs市場價格有較大的影響。

　　紅土創新基金解釋，公募REITs具有股債雙重屬性 。“股性”體現在宏觀經濟與政策環境變化對底層資產運營情況的影響 ，“債性
”與債市利率走勢、投資人結構
、固定收益投資人的市場情緒等因素有關
，二者均有可能導致基金價格波動
。目前在經濟周期調整及利率水平持續下行的環境下，公募REITs分派率和十年期國債收益率的利差對市場影響較大。公募REITs板塊兼具資產增值潛力和分紅穩定的特性 ，但仍要警惕流動性不足和估值泡沫的風險 。

　　博時基金REITs業務營運總監劉玄稱
，公募REITs二級市場價格更多是由底層資產運營表現決定，而非受短期政策或情緒波動影響 ，底層資產多為國內基礎設施，部分需求相對剛性
。同時機構投資者對公募REITs持倉比例較高
，市場穩定性較強。在股市震蕩下，部分避險資金從高波動資產轉向穩定性較強的資產 ，需求端形成一定的抗跌支撐 。

　　展望后市行情
，孫野認為，隨著公募REITs常態化的發行、稀缺性逐漸弱化 ，同時投資者的認知也在不斷提升
，三重因素共振下，REITs市場有望逐漸回歸理性 ，一級市場打新策略的有效性或逐步弱化
，二級市場有望回歸產品的本質運行
。同時，公募REITs被納入FOF 、社保基金投資范圍 ，并推動納入滬深港通標的
，有望為REITs市場帶來更多增量資金。

　　劉玄表示，當前股市不穩定性加大 ，而公募REITs較穩定的現金流和強制分紅機制有望進一步吸引避險資金流入 。但由于不同類型的基礎設施資產在不同程度上依賴于整體經濟表現，投資者需關注區域經濟活力
、底層資產類型、經營質量及收入構成
，警惕宏觀經濟波動帶來的滯后性影響。

　　北京某大型公募稱，在利率下行和資產荒的背景下 ，REITs作為高分紅 、中低風險的資產
，在政策力度加強以及社保基金和養老金入市預期下，有望持續提升配置性價比
。未來REITs市場將延續擴容與分化的雙重趨勢。底層資產將進一步覆蓋新基建
、智慧城市、文旅等新興領域 ，同時存量項目擴募提速將強化市場流動性 。

　　看好公募REITs配置價值

　　關注底層資產 、現金流分派率等指標

　　在公募REITs的投資上
，紅土創新基金表示，從2021年首批公募REITs推出以來 ，其收益穩定性與多元化資產配置優勢日益凸顯
。短期可以根據利率的周期
、REITs分派率和十年期國債收益率的利差等進行資產配置及倉位調整；對于持有較多REITs基金份額的專業投資者
，也可考慮適度買入國債期貨對沖風險。長期來看，在公募REITs項目運營和基金投資策略未發生重大變化 ，同時二級市場未發生較大波動情況下
，堅持長期持有為主 。

　　前述大型公募也稱，在選擇REITs產品時 ，需先考察底層資產的基本面，分散投資于不同類型和地區的REITs
，降低市場波動帶來的風險；REITs基金適合長期持有，避免頻繁交易以減少交易成本和稅收負擔；為防范高位波動等風險 ，需要密切關注宏觀經濟形勢、政策變化和市場情緒
，及時調整投資策略；定期對REITs投資組合進行風險評估
。

　　其進一步表示，短期內市場或繼續受宏觀波動影響 ，保障房 、消費等弱周期板塊若回調可能凸顯配置價值
，倉儲
、產業園等順周期板塊需關注內需修復與估值錯殺機會。長期來看，養老、新型基建REITs等政策支持的擴容方向 ，以及利率下行背景下高分紅資產的吸引力
，或推動市場結構性機會深化 。

　　如何篩選REITs產品，紅土創新基金稱 ，投資者可重點關注EBITDA 、現金流分派率、項目成本收入構成及影響因子
，并根據基礎資產類型，關注相關核心運營指標
。近期發行的公募REITs監管問詢回復中 ，大多有調降估值的安排，從監管發行層面
，一級市場基礎設施項目的估值被進一步壓實，為二級市場留出了一定套利空間。

　　孫野表示 ，REITs產品核心指標主要是運營指標和財務指標：一是底層資產日常運營的數據
，如產業園區的出租率
、租金，高速公路行業的車流量等；二是基礎設施資產圍繞分派率的相關財務數據 ，如收入、凈利潤 、可供分配金額等 。“這些數據均可通過定期報告獲取
，可作為篩選產品的一些參考依據
。”

　　前述大型公募也說，在篩選REITs產品時 ，投資者應重點關注底層資產質量
、項目收益和現金流水平、市場估值水平和市場情緒 、未來發展空間和成長性等多個指標。“REITs的底層資產現金流穩定性是其估值合理性的關鍵支撐 。投資者需關注資產的出租率
、租金收繳率、運營主體能力等。新發行REITs的市場表現和投資者情緒
，是判斷其估值合理性的重要參考，此外 ，政策支持和市場環境對其估值和現金流穩定性有重要影響
。 ”

（文章來源：中國基金報）