中信證券指出，政策發力支持提效線下消費設施 。商業地產的運營 、持有和改造或將迎來有史以來最有利的發展環境。REITs市場持續發育 ，險資等長錢持續增配商業地產
。不動產投資基金在多年沉寂后，迎來快速發展期。城市走向內涵式發展
，再投資回報率逐漸下降，核心資產大多成為非賣品 ，核心重資產具備較大重估潛力 。存量改造需求持續井噴
，頭部企業產能有限
。預計未來龍頭商管公司增加包租業務，透過篩選提升訂單質量。整個商管行業則可能快速增長 ，龍頭無暇滿足的需求將被眾多二線品牌分享 。

　　商業地產｜政策支持長錢流入
，供給有限運營為王：2026年投資策略

　　政策發力支持提效線下消費設施
。商業地產的運營、持有和改造或將迎來有史以來最有利的發展環境。REITs市場持續發育，險資等長錢持續增配商業地產 。不動產投資基金在多年沉寂后 ，迎來快速發展期
。城市走向內涵式發展
，再投資回報率逐漸下降，核心資產大多成為非賣品 ，核心重資產具備較大重估潛力。存量改造需求持續井噴
，頭部企業產能有限 。我們預計未來龍頭商管公司增加包租業務，透過篩選提升訂單質量
。整個商管行業則可能快速增長 ，龍頭無暇滿足的需求將被眾多二線品牌分享。

　　▍線下消費趨暖，政策從補貼消費行為擴展到優化線下消費場景 。

　　提升居民消費率是“十五五”期間重要政策目標。政策致力于引導商業設施因地制宜開展更新改造
，提質消費載體，優化城市商業設施供給
。政策還積極完善工商業用地使用權續期法律法規 ，依法穩妥推進續期工作
，我們認為這可能會大大降低長期持有商業地產資產所面臨的不確定性。

　　▍REITs市場持續發育，不動產基金風起 。

　　根據Wind ，截至2025年10月底REITs市場超過2200億元規模
，成為了不動產資產高估值的，最好的退出路徑
。堅持城市內涵式發展 ，供給持續過剩局面終于緩解；購物中心依托運營護城河保持租金穩定；利率走低的同時不動產大宗交易估值仍低；運營能力開始和基金平臺相結合。這四點原因都讓我們相信
，不動產投資基金篳路藍縷，在2026年迎來重要躍進機遇 ，PreReits市場可能快速壯大 。

　　▍長錢或持續增配優質資產
，核心資產內在價值看漲
。

　　目前保險公司對不動產的配置仍然偏低，未來還有明顯增配空間。長錢增配可能傾向合作抱團 ，并逐步從核心型
、核心增值型策略，走向增值型、機會型策略 。長租和購物中心可能是現階段險資最為青睞的不動產
。與此同時
，隨著企業高回報再投資機會減少，資產負債表壓力逐漸下降 ，優質資產出表的動力從2026年開始可能逐漸減弱
，我們預計商業地產資產交易市場呈現需求漸增，供給漸少的局面。尤其是核心資產（比如重奢商場） ，隨著城市核心區穩固下來
，全球重奢品牌新增門店有限，絕大多數業主都將視其為非賣品 ，基本沒有市場交易估值 。我們認為這類核心資產的真實內在價值或遠超報表估值
，Cap rate保守估計在4%左右
。

　　▍購物中心運營改造需求快速提升，但頭部公司產能有限。頭部公司訂單質量躍升 ，盈利路徑拓寬
，也為長尾商管企業留下不小市場空間 。

　　根據戴德梁行數據，購物中心的頭部資產租金持續較快速度增長 ，但整體空置率又偏高（10%-20%），決定了我國購物中心運營的獨特價值。全國亟待改造的購物中心數以千計
，2025年上半年開業的集中式商業項目中存量改造重開的已經超過30%（贏商網數據）
。不過，由于購物中心運營的非標屬性 ，頭部公司產能天然受限。因此
，我們認為需求快速增加亦不會體現為頭部商管品牌未來新開業商場數量快速增加，但會體現為其新接管商場質量明顯提升（因為篩選余地更大） ，甚至有更多項目可以從純輕轉為包租或基金化運營
，提升股東回報 。與此同時，由于頭部商管品牌完全無法滿足市場需求 ，我們預計商管行業會呈現頭部表現突出
，市場份額分散的情勢，行業規模（即商管運營收入）在未來幾年將迅速擴張
。

　　▍風險提示：

　　購物中心兩極分化 ，且用途改造相對困難
，部分資產長期不能產生回報的風險；支持城市商業提質增效的政策力度有限，部分文旅商綜合體人流量和銷售額偏低的風險；土地續期的探索在時間表上的不確定性；商管公司包租等新商業模型和奧特萊斯等新業務形態存在一定風險。

　　▍投資策略：

　　購物中心資產 ，尤其其核心資產（例如重奢商場）稀缺性近年來有所強化，長期資金對這類資產的興趣則持續增加 。運營對這類資產的質量起到決定性作用
。當然
，商業地產行業的輕和重是不可分割的，輕的能力來自于重的投入 ，重的資產則以輕的能力為價值底座。我們推薦具備良好運營能力或核心資源儲備的公司 。

（文章來源：人民財訊）