上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)迄今已環(huán)比連續(xù)上漲35個(gè)月
，但在這一市場表現(xiàn)下，既有均價(jià)19萬元／平方米的高端項(xiàng)目開盤“日光
”的喧囂 ，也有郊區(qū)項(xiàng)目“期房賣成現(xiàn)房”的寂寥
。當(dāng)市場對核心地段與稀缺資源的追捧成為常態(tài)
，郊區(qū)項(xiàng)目的去化難題如何解？上海新房市場的分化格局又將走向何方？

　　高端盤郊區(qū)盤“兩重天 ”

　　5月21日，位于上海黃浦老城廂的上海壹號院三批次開盤 ，推出的64套房源項(xiàng)目均價(jià)高達(dá)18.5萬元／平方米
，總價(jià)段介于4347萬元至2.49億元之間，但仍在開盤當(dāng)日迅速售罄。至此 ，上海壹號院推出三個(gè)批次房源
，三開三罄，其中2025年來的兩次開盤合計(jì)銷售額達(dá)108.71億元 ，成為今年全國首個(gè)銷售額破百億元的項(xiàng)目 。

　　另據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露
，根據(jù)該項(xiàng)目的推盤節(jié)奏，上海壹號院今年預(yù)計(jì)還將推出超過100億元規(guī)模的供應(yīng)量 ，提前鎖定全年200億元銷售額
。按照2024年上海單盤銷售排行，上海壹號院大概率能夠躋身前三。

　　高端住宅在上海熱銷并非個(gè)例——前有位于黃浦外灘的金陵華庭
，后有徐匯濱江的潮鳴東方，現(xiàn)有位于黃浦新天地的上海壹號院 ，諸多核心區(qū)域高端項(xiàng)目集中入市
，單日總銷售金額最高、套均總價(jià)最高等各類紀(jì)錄不斷被刷新，甚至一度有行業(yè)機(jī)構(gòu)總結(jié)為“面積越大 、單價(jià)越貴的越好賣
” 。

　　但值得注意的是 ，在核心區(qū)高端住宅驅(qū)動上海新房價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的同時(shí)
，不少郊區(qū)新房項(xiàng)目乏人問津，去化仍是難題
。

　　根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心披露的最新數(shù)據(jù) ，截至5月28日
，上海外環(huán)以外可售住宅套數(shù)為4.82萬套，在全市占比達(dá)79.0% ，這意味著目前尚未售出的新房中
，有近八成均位于上海外環(huán)以外區(qū)域。

　　5月份，浦東新區(qū)就有兩個(gè)新盤出現(xiàn)了“0認(rèn)購”（即登記認(rèn)購期間無認(rèn)購客戶） ，一是位于外高橋板塊
、均價(jià)6.2萬元／平方米的陽明花園，二是位于惠南板塊、均價(jià)3.8萬元／平方米的璟瀾灣 。

　　“房子賣不動
，要么是不認(rèn)可地段，要么是不認(rèn)可價(jià)格
。 ”有中介人士坦言 ，考慮到陽明花園地理位置較偏 、生活配套一般
，6.2萬元／平方米的定價(jià)其實(shí)偏高，相較于周邊競品缺乏性價(jià)比；璟瀾灣則更為偏遠(yuǎn) ，周邊缺乏配套設(shè)施
，市場關(guān)注度因而更低。

　　誰在涌入上海高端新房市場？

　　繁花之下，高端改善盤熱銷動能可否持續(xù)？

　　據(jù)行業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì) ，在上海壹號院三批次的170組有效認(rèn)購買家中
，上海籍買家（以身份證前幾位代碼推測出生地省區(qū)市，與實(shí)際籍貫可能略有出入）共有51組 ，占比三成；非上海籍買家共計(jì)119組
，占比七成 。在這些非上海籍買家中，鄰近的浙江
、江蘇籍購房者尤為積極 ，其中浙江籍29組，占比約17%；江蘇籍22組
，占比約13%
。此外，山東和安徽籍買家也較多 ，分別有11組和7組。

　　在其他熱銷高端項(xiàng)目中同樣可以窺見非滬籍客戶的購買力 。潮鳴東方項(xiàng)目總認(rèn)購191組
，其中“310
”買家約62組，僅占總認(rèn)購數(shù)量的約32%。作為近期外省籍客群占比較低的項(xiàng)目 ，金陵華庭仍有過半數(shù)的買家為非滬籍
。

　　有分析認(rèn)為
，上海新房價(jià)格之所以堅(jiān)挺，是因?yàn)楸澈髞碜匀珖凝嫶筚徺I力持續(xù)涌入。不過 ，也有相關(guān)人士表達(dá)了對于高端購買力可持續(xù)性的關(guān)切 。有受訪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表示
，上海核心區(qū)高端住宅密集供應(yīng)對于新樓盤蓄客（即在開盤前儲備有意向購買的客戶）造成一定壓力，如何吸引全國客戶并持續(xù)增加高凈值客戶池成為企業(yè)面臨的一大挑戰(zhàn)
。

　　為了減緩高端購買力消耗速度并持續(xù)維持項(xiàng)目熱度 ，“少量多批”的推盤策略成為了諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不約而同的選擇。同時(shí)
，憑借市場整體價(jià)格指數(shù)走高以及前期項(xiàng)目口碑積累，加推房源的官方備案均價(jià)往往也較前一批次出現(xiàn)不同程度的上漲 ，部分項(xiàng)目最高漲幅甚至超過20% 。

　　例如今年迄今為止認(rèn)購率雄踞榜首的翡雲(yún)悅府，4月27日首開228套房源
，均價(jià)為10.72萬元／平方米，認(rèn)購率沖上412%；5月16日二批次放出160套房源 ，均價(jià)升至10.74萬元／平方米
，認(rèn)購率居高不下達(dá)318%；三批次據(jù)悉即將入市，當(dāng)前市場關(guān)注度仍處高位
。

　　“上海新房價(jià)格上漲 ，顯示出其房地產(chǎn)市場仍有一定的支撐因素
，一方面得益于其獨(dú)特的城市地位和市場需求結(jié)構(gòu)，同時(shí)也和其強(qiáng)化核心區(qū)域新房供給有一定關(guān)系。 ”58安居客研究院院長張波認(rèn)為 ，上海新房市場在高端改善項(xiàng)目帶動下呈現(xiàn)熱度持續(xù)上漲
，傳遞出市場對未來房地產(chǎn)市場的積極預(yù)期 。

　　郊區(qū)盤去化如何“治標(biāo)又治本
”？

　　盡管上海外環(huán)以外的未售出新房在比例上占據(jù)了整體庫存的近八成，但對比歷史數(shù)據(jù) ，其存量的絕對值仍然是在持續(xù)下降的
。換而言之
，郊區(qū)滯銷新房的庫存壓力正在逐步疏解。

　　一方面，上海外環(huán)外的土地供應(yīng)較往年已經(jīng)大幅縮減 ，供需形勢逐漸回歸平衡 。

　　統(tǒng)計(jì)上海各區(qū)的國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，不難發(fā)現(xiàn)
，2025年上海商品住房用地整體縮減13%，其中徐匯、楊浦計(jì)劃大幅增加商品住宅用地供應(yīng) ，而新房積壓較多的遠(yuǎn)郊板塊
，除青浦 、松江以外，嘉定
、奉賢、金山 、臨港 ，長興島的商品住房用地供應(yīng)都出現(xiàn)了不同程度的下降
，金山和臨港今年計(jì)劃供應(yīng)均在10公頃以內(nèi)，保持了較低的供應(yīng)節(jié)奏 ，由此可見這些區(qū)域未來一段時(shí)間重心還是以去庫存為主
。

　　另一方面
，隨著LPR與公積金利率下調(diào)
、區(qū)域精準(zhǔn)化調(diào)控政策落地，居民剛性和改善性住房需求得到了進(jìn)一步支持。

　　5月8日起 ，公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)
，以100萬元30年期貸款為例，月供減少133元 ，總利息節(jié)省近5萬元，疊加5年期以上LPR下調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)至3.5%
，商業(yè)貸款成本進(jìn)一步降低 。這一政策組合拳直接降低了購房者信貸成本，刺激了郊區(qū)剛需客群入場。另外 ，在一些庫存高壓區(qū)域
，部分開發(fā)商啟動降價(jià)、送車位乃至送黃金等以價(jià)換量策略，配合政策紅利也形成了價(jià)格洼地效應(yīng)
。

　　但從更深層次來看 ，上海郊區(qū)新房的庫存壓力最終仍需要通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入來從根本上解決
，單純依靠土地供應(yīng)的收縮抑或是購房門檻的放寬難以徹底扭轉(zhuǎn)市場格局。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，郊區(qū)項(xiàng)目往往存在周邊缺乏地鐵覆蓋 、商業(yè)配套薄弱等問題 ，使得本地需求難以消化庫存 。而通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入
，完善基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)化公共服務(wù)
、吸引人才集聚，從而構(gòu)建“產(chǎn)城融合”的良性循環(huán) ，才能為郊區(qū)新房提供可持續(xù)的、行之有效的去化路徑
。