“地段論”是很多買房人默認(rèn)的共識：地段越核心
，房子的流通性越強(qiáng)。放到上海新房市場，外環(huán)內(nèi)外的熱度差異 ，從側(cè)面印證這一觀點(diǎn) 。換個(gè)視角看
，外環(huán)外市場其實(shí)也是檢驗(yàn)樓市政策實(shí)際效應(yīng)的關(guān)鍵指標(biāo)
。

　　8月25日樓市 “滬六條 ” 出臺后，有一些聲音出現(xiàn) ，唱衰外環(huán)外市場
，認(rèn)為這些區(qū)域很難承接政策紅利。

　　真實(shí)數(shù)據(jù)給出了不一樣的答案：根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測，今年9月 ，上海外環(huán)外的新房樓盤日均成交比8月多了40% 。二手房的表現(xiàn)不俗
，單月賣出1.8萬套，交易量占到全市的57%
。

　　在這樣活躍的交易之下 ，如何理性看待滯銷樓盤
，也成了新的話題。

　　“崛起
”的外環(huán)外市場

　　“滬六條”出臺之后，響應(yīng)速度最快的其實(shí)是開發(fā)商 。

　　8月25日新政發(fā)布當(dāng)天 ，多個(gè)樓盤迅速響應(yīng)，打出“24小時(shí)不打烊 ”的營銷海報(bào)
，個(gè)別項(xiàng)目銷售人員還向潛在客戶釋放出“限時(shí)優(yōu)惠回收
”信號
。9月17日當(dāng)天尤其熱鬧，南山璞縵、保利海上印 、翡云悅府等9個(gè)樓盤宣布認(rèn)購 ，吳淞道1號等4個(gè)項(xiàng)目宣布開盤。由此可見
，開發(fā)商紛紛入局，搶灘“金九”的意圖明顯 。

　　8月25日新政發(fā)布當(dāng)天 ，多個(gè)樓盤迅速響應(yīng)進(jìn)行營銷

　　8月25日新政發(fā)布當(dāng)天
，多個(gè)樓盤迅速響應(yīng)進(jìn)行營銷

　　新政疊加開發(fā)商的策略和速度，確實(shí)激發(fā)了市場熱情
。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示 ，9月份共有43個(gè)項(xiàng)目入市
，認(rèn)購比0.75，高于今年以來的0.71。

　　9月26日 ，位于寶山楊行的金茂棠前項(xiàng)目130套房源“日光 ”
，“紅透
”北上海 。“這是項(xiàng)目第四次開盤，新政發(fā)布的第二天剛好是第三批次房源開盤 ，但發(fā)布當(dāng)天，有100多組客戶過來咨詢情況
，有些客戶還是來自距離比較遠(yuǎn)的張江
、楊浦。”項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人王麗萍告訴記者，看到這樣旺盛的市場需求 ，公司才決定順勢推進(jìn)加推申請、加快取證節(jié)奏
。

　　金茂棠前熱銷

　　金茂棠前熱銷

　　二手房方面
，外環(huán)外市場同樣表現(xiàn)不俗。浦東川沙鎮(zhèn)板塊緊靠外環(huán)，上海鏈家該板塊經(jīng)紀(jì)人倪彥鵬說 ，新政前一個(gè)月最多成交15套
，新政后網(wǎng)簽量已經(jīng)沖到約60套，創(chuàng)下板塊新高；帶看量也明顯增加 ，現(xiàn)在周末的帶看量差不多相當(dāng)于過去一整周的總和 。

　　“可以明顯感受到
，新政之后，二手房在外環(huán)外的成交在全市的占比 ，無論是同比還是環(huán)比
，都上升明顯，接近20%
。 ”太平洋房屋品牌總監(jiān)金宇說。成交主要集中在500萬元以下 ，置換鏈條有被加速推動的跡象，換句話說
，有更多業(yè)主希望借助新政完成置換 。

　　那么誰買房最積極？上海市房地產(chǎn)交易中心有關(guān)負(fù)責(zé)人說，從全市來看 ，改善需求開始釋放
。外環(huán)外一 、二手住房成交中
，“滬六條
”擴(kuò)容支持的非滬籍新市民
、多子女家庭、成年單身人士 、改善型住房需求群體增購住房約占14%左右，高于全市平均水平。

　　“我們在實(shí)際操作中發(fā)現(xiàn) ，外環(huán)外限購取消
、公積金可提取支付首付是最大利好 。”王麗萍說
，項(xiàng)目認(rèn)購中有很多原來沒有購房資格的客戶因?yàn)樾抡匈彿抠Y格了，很多客戶都反饋 ，提取公積金緩解了首付壓力
，購房也相對輕松了很多
。

　　新政的另一重要影響，是推動了觀望購房者的決策。“有些客戶我們叫‘百家客’ ，就是一個(gè)門店里大部分經(jīng)紀(jì)人都有他的微信
，然后帶看過很多房源 。新政落地后，這部分客戶的決策速度快了不少 ，有的直接簽了購房合同
。 ”倪彥鵬說。

　　靠政策更靠產(chǎn)品力

　　不可否認(rèn)，從2024年開始
，即便多輪新政陸續(xù)落地，上海樓市的“冷熱分化”仍然存在 。

　　實(shí)地走訪市場就能發(fā)現(xiàn) ，一邊是新房項(xiàng)目“開盤即罄
”
，另一邊不少售樓處卻門可羅雀，甚至出現(xiàn)因認(rèn)購不足取消搖號的情況。但這絕非政策傳導(dǎo)失效那么簡單 ，更多時(shí)候
，是樓盤自身的短板讓其難以承接政策紅利
。

　　比如，位于嘉定菊園的日月光伯爵天地匯景華庭 ，今年以來銷售情況不佳。截至2025年10月
，四期房源網(wǎng)簽去化率約52%，剩余可售房源仍有 112套 。業(yè)內(nèi)人士分析 ，其銷售戶型難以滿足當(dāng)下市場需求
，89平方米的戶型為兩房兩衛(wèi)，118平方米的戶型為三房兩衛(wèi)
。

　　需要說明的是 ，并非位于外環(huán)外就一定會滯銷。從上海近期樓市表現(xiàn)來看，部分外環(huán)外項(xiàng)目反而憑借亮眼表現(xiàn)打破了區(qū)位偏見 。最近
，位于外環(huán)外閔行旗忠板塊的閔房尚園項(xiàng)目正在認(rèn)購，認(rèn)購首日認(rèn)購率已破100% ，主打疊加、聯(lián)排 、合院低密產(chǎn)品
。

　　近期
，上海內(nèi)環(huán)也出現(xiàn)了銷售不及預(yù)期的新房項(xiàng)目。9月24日，位于楊浦內(nèi)環(huán)東外灘板塊一個(gè)名為尚發(fā)馨苑的項(xiàng)目開盤 ，雖然備案均價(jià)低于周邊平均水平
，且都是現(xiàn)房，但也沒有打動消費(fèi)者 ，40多套房源僅吸引11組客戶搖號 。

　　市場分析認(rèn)為
，其原因在于周邊界面陳舊，且此次推出房源為一棟樓 ，缺乏完整社區(qū)規(guī)劃
。而且東外灘是楊浦崛起的熱門板塊
，保利
、招商、瑞安等品牌開發(fā)商匯聚在此。從外觀上看，尚發(fā)馨苑的設(shè)計(jì)理念偏落后 ，品質(zhì)并不突出，很難在激烈競爭中脫穎而出 。

　　尚發(fā)馨苑的設(shè)計(jì)圖

　　尚發(fā)馨苑的實(shí)景圖

　　由此可見
，地段確實(shí)是買房時(shí)的重要考量，但并非絕對標(biāo)準(zhǔn)
。一個(gè)樓盤的銷售情況 ，更多是“綜合實(shí)力”的體現(xiàn)：住宅產(chǎn)品是否貼合當(dāng)下剛需或改善群體的需求
，周邊教育 、醫(yī)療、商業(yè)等配套是否成熟，還有開發(fā)商品牌的信譽(yù)度與交付能力 ，這些因素都會和地段一起影響購房者的選擇。

　　實(shí)力雄厚的開發(fā)商往往能通過綜合住區(qū)的打造
，在不同板塊挖掘居住價(jià)值 。即便跳出傳統(tǒng)核心區(qū)，也能打造出市場認(rèn)可的品質(zhì)住宅。像瑞安在青浦打造的蟠龍?zhí)斓? ，將商業(yè)
、生態(tài)與住宅融合；中海在普陀真如布局的環(huán)宇城MAX與中海臻如府
，是以大型商業(yè)配套+高品質(zhì)住宅的組合，帶動了板塊能級提升
。

　　這些案例都說明：好的產(chǎn)品與運(yùn)營 ，能有效彌補(bǔ)區(qū)位認(rèn)知差
，成為樓盤熱銷的關(guān)鍵推手。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)說，在市場逐漸轉(zhuǎn)為買方市場 ，且購房者日趨理性的前提下，政策帶來的短期熱度、低價(jià)引發(fā)的臨時(shí)關(guān)注
，都難以成為市場持續(xù)向好的支撐 。想要在競爭中站穩(wěn)腳跟，必須跳出“依賴外部利好 ”的思路 ，轉(zhuǎn)而深耕產(chǎn)品本身
。