在5月20日LPR即將迎來調整窗口前夕，近兩日 ，廣州 、廈門地區部分銀行的房貸利率下限，定價分別上浮10bp、5bp。

　　5月19日
，財聯社記者從廈門銀行多家銀行獲悉，該地貸款首套利率下限近期已由LPR-50BP調整為LPR-45BP ，上調幅度為5個BP
，也即從3.10%上調至3.15% 。有銀行相關人士表示，此輪調整從5月17日開始執行。

　　值得關注的是 ，就在5月18日
，廣州多家銀行近期也上調了首套房房貸利率下限，由LPR-60BP調整為LPR-50BP ，上調幅度為10個BP
，也即從3%上調至3.1%
。

　　多位機構和銀行人士對財聯社表示，5月20日LPR大概率跟隨市場利率下調10bp。如與廣州和廈門此次上調幅度對沖 ，LPR調整后將分別維持在3%和3.05%的利率水平 。

　　5月19日
，某股份行風險審批部人士對財聯社表示，目前來說3%是一個敏感的利率分水嶺
。如果商業房貸利率低于3% ，就接近公積金貸款利率，造成分流壓力；另一方面
，低于3%會刺激投資購房心理，造成一定潛在風險。

　　5月19日 ，上海某券商銀行業分析師對財聯社表示
，從當下銀行房貸經營情況來看，包括不良率都比較低 ，銀行體系可以承受的利率底線接近3%或更低一些 。但目前來看
，3%更多是銀行體系要堅守的一個心理水平線
。

　　對沖LPR下調？廣州
、廈門等地罕見上調首套房貸利率

　　上周末，市場傳出廣州多家銀行上調首套房貸利率引發市場關注。財聯社記者注意到 ，實際情況并不止廣州
，廈門近期也有上調房貸利率動向 。

　　5月19日上午，廈門一家國有行網點的房貸經理告訴財聯社記者 ，他們近期也已上調房貸利率水平下限
，首套房貸款利率從此前執行的LPR-50個基點，統一調整為LPR-45個基點
。

　　廈門一家股份行網點的房貸經理也向財聯社記者證實了上述消息的真實性。對方表示 ，“該調整從5月17日開始執行” 。另外，對方表示
，由于此番調整時間臨近LPR調整（每月20日），目前該行對新房客戶的按揭請求暫時不作房貸系統錄入 ，等本月LPR調整之后再錄入
。

　　而財聯社記者從當地房屋中介機構處獲悉
，廈門近期確實有上調房貸利率。據該機構發布消息顯示，調整于2025年5月17日（含）開始 ，時間界定：二手房商業貸款利率基點上調時間按過戶時間為準；二手房帶押過戶商業貸款利率基點上調時間按存量房網簽備案時間為準 。

　　據了解
，當前房貸利率（浮動形式）主要是在LPR基礎上，結合銀行自主進行加減點構成 ，減點幅度降低意味著實際房貸利率將會提高。以現行LPR利率計
，調整后的廈門首套房貸利率水平由3.10%增至3.15%
。

　　根據上述銀行人士描述，此前該地的房貸利率整體下降 ，為何近期逆勢上調？上述廈門多家銀行相關人士并未向財聯社記者說明原因。有銀行相關人士表示
，“只是按行里要求執行 ” 。

　　此前，多家機構宏觀、銀行研究人士曾對財聯社表示 ，目前央行的10項政策落地大半，考慮到目前逆回購利率已經調整到位
，5月LPR大概率還是會跟隨下調
。

　　財聯社記者注意到，近期銀行針對房貸利率上調LPR減點幅度 ，業內認為可能為對沖此輪LPR下調影響。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進針對上周末廣州房貸利率變動表示
，本次調整實為“加點幅度”上升10個基點，但同期LPR或下調10個基點 ，二者完全抵消 。

　　減緩息差下行
，銀行共守3%底線

　　光大證券報告圖表顯示，當前房貸利率均值為3.1% ，處于自2013年末以來十年歷史低位
。

　　與此同時
，今年一季度監管數據顯示，商業銀行凈息差為1.43% ，較2024年末下降9bp
，降幅較去年第一季度的15bp有所收窄。

　　光大證券報告顯示，在第一季度商業銀行凈息差較上年收窄同時 ，生息資產收益率 、付息負債成本率分別較上年下降35
、27bp 。

　　分析師王一峰認為，銀行凈息差受LPR下調及存量按揭調降等因素影響
，但是，負債成本管控舉措也持續顯效 ，部分對沖了資產端收益率下行壓力
。

　　5月19日
，上海某券商銀行業分析師對財聯社表示，從當下銀行房貸經營情況來看 ，包括不良率都比較低
，銀行體系可以承受的利率底線接近3%或更低一些。但目前來看，3%更多是銀行體系要堅守的一個心理水平線 。

　　王一峰認為 ，預估5月20日對應LPR同步下調10bp
，銀行需進一步強化負債成本管控助力銀行穩息差
。下一步觀察點是國股銀行存款掛牌利率是否跟隨LPR下調而下調，以及利率自律上限是否同步下調相配合；其次是中小銀行的利率自律執行情況 ，目前有些中小銀行綜合負債成本偏高
，風險調整后的資產負債收益率存在倒掛風險。

　　中金公司預計，綜合考慮今年LPR下調和負債成本下行情況 ，預計2025年全年息差降幅在10-15bp左右 。

　　防風險為重，利率過低恐投機風再起

　　5月19日
，國家統計局剛發布70個大中城市房價數據：4月份，新建住宅銷售價格北京和上海分別環比上漲0.1%和0.5% ，廣州和深圳分別下降0.2%和0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平
，與上月相同
。在二手房中，上海上漲0.1% ，廣州持平
，北京和深圳分別下降0.6%和0.3%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.2個和0.1個百分點 。

　　這與4月房貸走勢基本吻合
。

　　銀河證券報告認為 ，4月份信貸數據顯示
，雖然早償率下降支持中長期貸款表現好于去年。但居民部門中長期貸款還是減少1231億，與百強房企單月銷售同比下降16.9% ，居民購房需求偏弱有關 。

　　光大證券分析師王一峰表示
，3月新發放個人住房貸款加權平均利率3.1%，同1~2月份基本相同 ，按揭定價進入磨底階段
。

　　雖然房價在下調，但是居民購房意愿并未同步提升。從銀行體系來看
，過低利率可能會引發非剛需的購房動機 。

　　5月19日，某股份行風險審批部人士對財聯社強調 ，目前來說3%是一個敏感的利率分水嶺
。如果商業房貸利率低于3%
，就接近公積金貸款利率，造成分流壓力；另一方面 ，低于3%會刺激投資購房心理
，造成一定潛在風險。