8月8日 ，首批2只數(shù)據(jù)中心REITs上市
，當(dāng)天雙雙實現(xiàn)漲停（漲幅30%，下同）。包括這2只產(chǎn)品在內(nèi) ，上市首日即漲停的公募REITs數(shù)量達到15只
，在73只產(chǎn)品中占比20.55% 。上市以來，73只公募REITs創(chuàng)造出了近35%的平均收益率 ，17只產(chǎn)品收益率超50%，最高收益率接近100%
。

　　分析認為
，公募REITs賺錢效應(yīng)顯著，反映出市場需求旺盛。但也要看到 ，當(dāng)前公募REITs20000億元出頭的體量
，難以承載大體量資金配置需求 。旺盛需求與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足之間的錯配，是當(dāng)前公募REITs的核心矛盾之一
。估值提升背后 ，公募REITs存在著投資者偏好趨于一致 、投資集中度上升
、新發(fā)項目戰(zhàn)配比例過高等情況
，這需要通過提高優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給水平來解決。

　　逾兩成REITs上市首日漲停

　　截至8月8日收盤，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT和南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT2只產(chǎn)品均實現(xiàn)30%漲停 。其中 ，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT收報3.9元
，當(dāng)天成交金額為2.34億元，換手率25.37%；南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT收報5.85元 ，成交4.52億元
，換手率26.43%。

　　華南地區(qū)一位公募市場人士對券商中國記者表示，2只產(chǎn)品屬全國首批數(shù)據(jù)中心REITs ，資產(chǎn)類型具有一定稀缺性，上市首日漲停符合市場預(yù)期
。實際上
，早在發(fā)行階段，數(shù)據(jù)中心REITs就已受到資金追捧。

　　數(shù)據(jù)顯示 ，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT首發(fā)募資45億元
，公眾投資者有效認購倍數(shù)達到317.96倍，對應(yīng)的有效認購申請實際確認比例為0.31451695%；南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT募資24億元 ，公眾投資者有效認購倍數(shù)達到454.96倍
，對應(yīng)的有效認購申請確認比例為 0.21976466% 。

　　實際上，在整體資產(chǎn)供不應(yīng)求態(tài)勢下 ，上市首日大漲的公募REITs并不在少數(shù)
。

　　根據(jù)Wind統(tǒng)計
，截至8月8日登陸二級市場的公募REITs數(shù)量已有73只，67只產(chǎn)品上市首日上漲 ，占比超過90%。其中
，上市首日實現(xiàn)30%漲幅漲停的產(chǎn)品有15只，占比20.55%；上市首日漲幅超過20%、10%的產(chǎn)品數(shù)量分別為22只 、32只 ，占比分別為30.14%
、43.84% 。

　　值得一提的是，在15只上市首日漲停的產(chǎn)品中
，有9只為2025年上市的基金
。除2只數(shù)據(jù)中心REITs外，還有2只園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目REITs（中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏金隅智造工場REIT） 、2只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs（中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT、易方達華威市場REIT）
、1只市政設(shè)施REIT（國泰君安濟南能源供熱REIT）、2只保障性租賃住房REITs（華泰蘇州恒泰租賃住房REIT 、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT）。

　　上市以來行情分化明顯

　　包括上市首日在內(nèi) ，整體公募REITs上市以來同樣呈現(xiàn)出較好的上漲效應(yīng) 。根據(jù)Wind統(tǒng)計
，截至8月8日，73只公募REITs上市至今的平均收益率接近35% ，呈現(xiàn)出了較好的投資效應(yīng)
。

　　具體來看
，有17只上市以來收益率在50%以上，中金廈門安居保障性租賃住房REIT上市以來實現(xiàn)了97.37%的漲幅 ，在73只產(chǎn)品中位居第一。緊跟其后的是嘉實物美消費REIT（91.17%）
、易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT(85.37%)、華夏北京保障房REIT（84.37%） 。

　　此外
，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT 、國泰君安濟南能源供熱REIT等產(chǎn)品上市以來累計漲幅也在70%以上
。另一方面，有19只公募REITs產(chǎn)品上市以來累計漲幅不足20% ，其中有8只產(chǎn)品上市以來錄得負收益
，最大虧損目前已超過30%。

　　北京一位保險資管人士對券商中國記者表示，從2021年試點至今 ，公募REITs二級市場行情基本上走出了一個完整的行情周期 。其中，從2021年到2022年普遍實現(xiàn)上漲
，但在2023年出現(xiàn)單邊下跌。2023年之后，公募REITs走出低谷 ，但行情隨之分化
，派息確定性高的資產(chǎn)漲幅比較大
。

　　招商基金在近日發(fā)布的公募REITs7月觀察報告中指出，截至7月20日的近一月里 ，REITs資產(chǎn)的行業(yè)分化進一步加劇
，產(chǎn)權(quán)類REITs中表現(xiàn)較好的是消費基礎(chǔ)設(shè)施類，經(jīng)營權(quán)類REITs中能源基礎(chǔ)設(shè)施
、生態(tài)環(huán)保類REITs表現(xiàn)較好。這反映出 ，運營數(shù)據(jù)和財務(wù)指標(biāo)是影響REITs表現(xiàn)的重要因素
，數(shù)據(jù)較好的REITs對市場資金的吸引力較強 。

　　在研究中，招商基金選取中債估值的REITs估值收益率（IRR）作為衡量REITs估值的指標(biāo)
。招商基金稱 ，從絕對值來看
，各類項目IRR大體在機構(gòu)投資者的成本以上，但各個資產(chǎn)的差異較大。截至7月20日 ，產(chǎn)權(quán)性項目中倉儲物流REITs的估值收益率較高，均值4.24%；特許經(jīng)營權(quán)項目中生態(tài)環(huán)保REITs的估值收益率較高
，均值3.94% 。IRR分化的背后，是投資人對資產(chǎn)的認可程度 ，體現(xiàn)了資產(chǎn)質(zhì)量的差異
。

　　優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給水平需進一步提高

　　公募REITs資產(chǎn)呈現(xiàn)出的賺錢效應(yīng)
，預(yù)示著投資者的旺盛配置需求。與此同時，市場對優(yōu)質(zhì)REITs資產(chǎn)擴大供給 ，有著更為迫切的期待 。

　　中金基金副總經(jīng)理、基金經(jīng)理李耀光近日在公開媒體報道中表示
，當(dāng)前公募REITs市場的核心矛盾之一，在于低利率環(huán)境下投資人的旺盛需求與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足之間的錯配
。從2025年發(fā)行情況看 ，2月上市的產(chǎn)品在網(wǎng)上及網(wǎng)下認購倍數(shù) 、首日漲幅等指標(biāo)上均表現(xiàn)亮眼
，這與戰(zhàn)略配售份額難以獲取的現(xiàn)象相互關(guān)聯(lián)。深層原因在于，REITs在低利率環(huán)境下對眾多投資機構(gòu)具有極強的吸引力 。

　　但由于公募REITs當(dāng)前2000億元出頭的規(guī)模 ，難以承載大體量資金配置需求
，疊加投資者偏好較為一致，估值提升背后可能存在流動性風(fēng)險
。招商基金表示 ，部分REITs項目存在流動性不足帶來估值大幅上行
、偏離基本面的風(fēng)險。短期流動性不足會加劇資產(chǎn)價格波動，特征包括買賣報價差距較大、部分REITs交易不連續(xù) 、尾盤成交量較高
，盤中成交量較低的特征等 。其中原因包括投資偏好較為一致
、投資集中度有所上升、交易新發(fā)項目戰(zhàn)略配售比例過高 、投資者結(jié)構(gòu)相對單一等。

　　李耀光認為，在多層次REITs市場建設(shè)尚不完備背景下 ，多數(shù)企業(yè)發(fā)行公募REITs實現(xiàn)資產(chǎn)盤活與融資的效果
，核心取決于融資性價比
。如果說首發(fā)REITs存在政策導(dǎo)向因素，那么進入擴募階段后融資性價比將成為決定性因素 ，直接影響企業(yè)決策層是否繼續(xù)向REITs注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　李耀光建議
，可逐步放開投資機構(gòu)及Pre-REITs基金作為公募REITs原始權(quán)益人 。從分階段實施角度，可以在落實返投資金的前提下 ，先在已上市REITs擴募領(lǐng)域放開Pre-REITs基金作為原始權(quán)益人
。若實踐驗證其能有效盤活存量、拉動投資并實現(xiàn)政策目標(biāo)
，再進一步在首發(fā)環(huán)節(jié)放開這一權(quán)限。這些舉措或?qū)⒂行岣邇?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的供給水平 。

（文章來源：券商中國）