萬萬沒想到，上海土拍市場還能再出“想不到”。

　　這兩天 ，上海土拍市場的熱度很高 。幾十億、幾十億的成交
，幾十輪 、幾十輪的報(bào)價(jià)，那叫一個(gè)熱鬧
。

　　其實(shí)從去年開始 ，上海的宅地交易情況一直不錯(cuò)，火熱程度也是引領(lǐng)全國。但是最新的第五批次土拍
，還是超出了不少人的預(yù)期 。

　　第一，浦東曹路地塊創(chuàng)下了近年來的最高溢價(jià)率。

　　浦東曹路地塊 ，4家房企激烈爭搶了一個(gè)多小時(shí)
，先競價(jià)，再競高品質(zhì) ，再進(jìn)入第二輪競價(jià)
。最后以41.7%的溢價(jià)率出讓
，這是上海5年來最高的溢價(jià)率。

　　很多人震驚了，曹路都是外環(huán)了 ，為什么這么受歡迎啊？更何況
，這塊地還是組團(tuán)出讓，也就是說 ，它不是只賣一塊純宅地
，還有搭配了一塊公共服務(wù)用地，還有要造保障性租賃住房的要求 。

　　市場好是一方面
。周邊新房購買力強(qiáng)
、承接力好 ，房企的銷售壓力不大。

　　還有一方面的原因，往大了說
，就是區(qū)域有精準(zhǔn)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位 。曹路要承接張江和金橋的外溢效應(yīng)，產(chǎn)城融合是它的發(fā)力點(diǎn) ，加上曹路也認(rèn)識(shí)到
，打鐵還需自身硬，本身就定位要打造教育、產(chǎn)業(yè)和生態(tài)結(jié)合的智慧新城 ，產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入的內(nèi)生動(dòng)力足
。

　　這和本輪賣出的閔行顓橋那塊地也像。顓橋地塊這次熱度也不低 。它靠近大零號(hào)灣
，又在閔行航空航天 、人工智能、生物醫(yī)藥等新質(zhì)生產(chǎn)力板塊輻射范圍內(nèi)，所以也在打造區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)城融合社區(qū)
。

　　可以看到 ，上海房地產(chǎn)市場的可持續(xù)動(dòng)能
，深度錨定在產(chǎn)業(yè)與空間的協(xié)同進(jìn)化中。上海的產(chǎn)業(yè)定位，正在持續(xù)吸引高端人才集聚 。這類群體對高品質(zhì)住宅的需求 ，構(gòu)成了樓市的“基本盤 ”
。

　　為了讓土地供應(yīng)策略精準(zhǔn)呼應(yīng)產(chǎn)城融合邏輯
，規(guī)劃賦能在各區(qū)的宅地出讓中被置于愈發(fā)重要的位置。

　　第二，金山今年首次供應(yīng)溢價(jià)成交 ，溢價(jià)率9.78% 。

　　這個(gè)數(shù)字，放在金山
，的確讓人刮目相看。這把上海宅地從市中心覆蓋郊區(qū)的“溢價(jià)圈
”，再向外推進(jìn)了幾十公里
。

　　金山地塊被爭搶 ，第一個(gè)原因
，是金山自身的蓄勢爆發(fā)。這次出讓的地塊，是匯龍湖高品質(zhì)生活社區(qū)板塊的第一宗出讓地塊 ，容積率為1.25
，房企可以規(guī)劃打造低密度高品質(zhì)住宅，優(yōu)勢突出 。而且金山今年落地了豐田雷克薩斯的新能源項(xiàng)目 ，還有其他重要的科創(chuàng)項(xiàng)目
，會(huì)給區(qū)域?qū)氤^1.5萬名高端人才，購買力不用擔(dān)心
。

　　如果我們把時(shí)間軸拉長 ，其實(shí)可以看到
，像金山
、奉賢、青浦等等外圍區(qū)域，熱度已經(jīng)從零星散點(diǎn)升級(jí)為成片爆發(fā)。

　　大背景不能忽視 ，上海前端土地和后端樓市相互影響，已經(jīng)是良性互動(dòng)
，提高了開發(fā)商和購房者預(yù)期 。前不久，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)也顯示 ，上海以0.7%的環(huán)比漲幅成為唯一上漲的一線城市
。

　　第三
，楊浦東外灘地塊在6家競買人競拍中，由保利發(fā)展摘得 ，樓板價(jià)每平方米9.55萬元
，再成板塊新“地王”。

　　為什么說“再 ”，因?yàn)槿ツ? ，也是保利發(fā)展
，拿下了當(dāng)時(shí)的楊浦濱江地王，樓板價(jià)不到9萬元 。

　　如果放到十年前 ，你能想到楊浦東外灘會(huì)有現(xiàn)在這樣的熱度嗎？

　　在2016年黃浦江兩岸45公里公共空間貫通前
，楊浦濱江被稱為“工業(yè)銹帶”，大多數(shù)岸線“隔江不見江
” ，產(chǎn)業(yè)能級(jí)落后
。此后一段時(shí)間，楊浦也釋放了信號(hào)
，想要認(rèn)真考慮和打磨濱江一帶的產(chǎn)業(yè)定位和規(guī)劃編制，這也被外界認(rèn)為“進(jìn)度過慢”。

　　隨著規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施逐步落地 ，各類產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在成長 、孵化
、起勢、崛起
，楊浦濱江如今已經(jīng)成為又一個(gè)“明日之星 ”，受到包括地產(chǎn)商在內(nèi)的各界看好 。所以 ，楊浦濱江如今的土拍盛況何嘗不是又一個(gè)“想不到
”
。

　　像這樣的區(qū)域蛻變其實(shí)也給到我們消費(fèi)者一個(gè)啟示
，與其跟風(fēng)買房，不如看懂規(guī)劃 ，理解城市發(fā)展的邏輯
，優(yōu)先選擇和城市發(fā)展規(guī)劃契合的區(qū)域。

　　這周六呢，上海第六批次擬出讓的宅地清單公布了 。8塊地幾乎都是區(qū)里的“掌上明珠” ，像徐家匯商圈核心地塊
，靜安的東斯文里地塊，虹口的北外灘地塊 ，很多人用炸場 、王炸來形容這一批次的品質(zhì)啊。預(yù)計(jì)7月份的這次土拍，又是一場房企狂歡了
。

　　這次你看好哪幅地呢？但不可否認(rèn)的是
，上海土地市場仿佛比天氣更早一步，沖刺進(jìn)入“三伏天 ”了。