深圳市住房和建設局近日印發(fā)《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規(guī)定》 ，引發(fā)廣泛關注 。

　　按最新政策
，深圳城市更新單元規(guī)劃中配建的保障性住房應當與其他類型用房整體規(guī)劃 、合理布局
。配建的保障性住房無法移交用地的，與所在宗地的商品住房同步設計
、同步建設、同步交付。

　　業(yè)內人士介紹 ，深圳最新出臺的舊改保障房新規(guī)
，有兩大亮點 。

　　“一是存量項目調減出售型保障房，并可轉為商品房 ，對于已批單元規(guī)劃但未開工項目，可將40%的出售型保障性住房建筑面積調為商品房
。二是新增項目或單元規(guī)劃未通過的
，明確了新的保障房配建移交規(guī)則，對舊改配建做了核減 ，向市場傳遞出清晰的信號。 ”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱 。

　　據了解
，深圳這一最新政策適用于《國務院關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》施行前，已審批但未開工的城市更新項目。

　　中指院華南分院高級分析師孫紅梅指出 ，該政策是落實國家“新房改
”戰(zhàn)略 、優(yōu)化本地住房供應結構的重要舉措
，針對拆除重建類城市更新單元，開發(fā)主體可在以下兩者保障房類型轉換規(guī)則中 ，在符合相應要求的前提下
，選擇其中一種
。

　　一是40%轉商品住房+60%無償移交，即開發(fā)主體可將原規(guī)劃的出售型保障房（如人才房
、共有產權房）中40%調整為商品房銷售 ，剩余60%按平均容積率折算用地面積無償移交政府
，由政府統(tǒng)籌建設或分配。

　　二是50%轉商品住房+50%轉配租型保障房，將50%轉為商品房 ，50%調整為公共租賃住房或保障性租賃住房，進一步優(yōu)化保障房結構 。

　　“深圳最新出臺的政策
，通過三類地區(qū)差異化配建比例（核心區(qū)20%、過渡區(qū)18% 、發(fā)展區(qū)15%）和動態(tài)調節(jié)機制，結合用地移交免繳地價、審批流程簡化等激勵措施 ，有利于提升開發(fā)商參與積極性
。”孫紅梅稱。

　　樂有家研究中心負責人唐儷瑕告訴記者
，新規(guī)一方面增加了保障房多渠道供應，另一方面 ，按比例配建
，免繳地價
、出售型保障性住房可調整為商品房等措施，減輕了開發(fā)主體壓力 。

　　“保障開發(fā)主體的利潤空間 ，有利于推動城市更新改造的進程
，構建更加長期健康的發(fā)展模式
。 ”唐儷瑕說。

　　分析人士表示，深圳之所以對存量項目中保障房進行調減 ，符合要求的部分可轉為商品房
，其中一部分原因，是讓存量項目盡快啟動 。

　　在李宇嘉看來 ，很長一段時間，舊改驅動了深圳樓市
。這種驅動力
，一方面表現(xiàn)為，來自舊改的需求向市場提供了購買力 ，另一方面
，在核心區(qū)域進行的舊改項目，成為新增優(yōu)質項目供應的重要主力 ，而且舊改規(guī)劃對于提振片區(qū)發(fā)展前景
，提升土地價值，以及帶動高端市場成交 ，均發(fā)揮了積極作用。

　　“同時也應看到
，由于市場下行，資金平衡難度大 ，存量項目按舊的配建規(guī)則很難長期進行下去 。這不僅造成樓市動力削弱
，而且產生了回遷安置、不良資產 、三角債等問題
。這對于開發(fā)投資
、固投等都產生了影響。因此，本次政策調整的目的之一 ，即在于讓存量項目盡快啟動，解決安置等歷史遺留問題
，打通舊改領域流動性不足的堵點，通過修復房地產市場在舊改領域的動力 ，提升舊改加速器功效
，從供需兩端激活房地產的發(fā)展動力 。
”李宇嘉補充道。

　　孫紅梅認為，深圳此次調整并非放松保障房建設 ，而是通過靈活機制平衡市場與保障需求
，允許部分保障房轉為商品房，加速停滯項目落地 ，推動住房市場向“保障房與商品房雙軌并行”轉型
。這標志著深圳在房地產發(fā)展新模式探索中
，邁出關鍵一步。

（文章來源：財聯(lián)社）