523.03億元的總成交價(jià) ，令上海徐匯區(qū)誕生了全國(guó)總價(jià)地王 。

　　近日
，最后一宗地塊的順利成交，標(biāo)志著上海徐匯東安新村舊改項(xiàng)目3宗地塊（即新晉全國(guó)總價(jià)地王）已經(jīng)以協(xié)議出讓的方式全部收入上海地產(chǎn)集團(tuán)（下稱“上海地產(chǎn)”）“錦囊 ”之中
。

　　打開(kāi)這一“錦囊
” ，會(huì)震驚地發(fā)現(xiàn)
，今年截至目前，上海地產(chǎn)已斥資804.8億元（全口徑）以協(xié)議出讓方式拿下13宗地塊 ，是上海真正的“最大地主”。

　　作為上海隱秘的“地主 ”
，上海地產(chǎn)集團(tuán)有何來(lái)歷？其運(yùn)營(yíng)模式是怎樣的？盈利狀況又如何？

　　上海“存量地主
”

　　位于上海徐匯區(qū)核心地段的東安新村始建于二十世紀(jì)五六十年代，2024年初 ，東安片區(qū)舊城區(qū)改建項(xiàng)目啟動(dòng)，這是上海史上最大單地塊一次性征收項(xiàng)目
，總出讓面積為15.93萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)60.04萬(wàn)平方米 ，其中住宅建筑面積為41.83萬(wàn)平方米 。

　　而到了2025年初
，征收完成的東安新村已經(jīng)完成拆平工作，成為凈地狀態(tài) ，進(jìn)入土地出讓階段
。

　　今年3月26日-5月31日
，東安新村舊改項(xiàng)目規(guī)劃的3宗涉宅地塊——徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊、徐匯區(qū)C030301單元127b-24地塊 、徐匯區(qū)C030301單元125-31地塊陸續(xù)成交，成交價(jià)分別為83.5億元
、98.18億元、341.35億元 ，均由上海地產(chǎn)集團(tuán)和徐匯國(guó)資委合資公司取得
，累計(jì)成交價(jià)達(dá)523.03億元，3宗地塊對(duì)應(yīng)的平均樓面價(jià)為12.6萬(wàn)元/平方米 、12.41萬(wàn)元/平方米和7.5萬(wàn)元/平方米。

　　之所以這么“貴” ，是因?yàn)闁|安新村位于“寸土寸金 ”的徐匯內(nèi)環(huán)
，緊鄰地鐵東安路站，又和西岸金融城接壤 ，是極為稀缺的地段，其不遠(yuǎn)處就是綠城于去年8月摘得的上海單價(jià)地王
，樓面價(jià)高達(dá)13.1萬(wàn)元/平方米，于2025年5月11日首開(kāi) ，項(xiàng)目名為綠城潮鳴東方
，均價(jià)19.5萬(wàn)元/平方米，當(dāng)天售罄 。

　　那么 ，上海地產(chǎn)為何能夠通過(guò)協(xié)議出讓的方式得到這么稀缺且昂貴的地塊？這得從上海地產(chǎn)的誕生說(shuō)起
。

　　據(jù)企業(yè)官網(wǎng)顯示
，上海地產(chǎn)成立于2002年，是經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)集團(tuán)公司 ，注冊(cè)資本300億元；截至2023年底
，集團(tuán)資產(chǎn)總額超4200億元，共有各級(jí)次控股企業(yè)近300家
、參股企業(yè)100余家。

　　作為國(guó)有功能性企業(yè)集團(tuán) ，上海地產(chǎn)致力于打造成為上海最重要的城市更新平臺(tái)
，業(yè)務(wù)包括區(qū)域更新、“兩舊一村
”改造 、生態(tài)環(huán)境建設(shè)
、保障房及租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理、美麗鄉(xiāng)村建設(shè) 、黃浦江碼頭岸線投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理等 。

　　公開(kāi)資料還顯示，上海地產(chǎn)參與了近3年上海全市六成以上舊改 ，包括浦東三林楔形綠地項(xiàng)目、顧村項(xiàng)目等等，故也被業(yè)內(nèi)稱為上海存量“地主”。

　　地主的“生意經(jīng) ”

　　新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)
，今年以來(lái)，上海地產(chǎn)已斥資804.8億元（全口徑） ，通過(guò)協(xié)議出讓方式拿下13宗地塊
，主要位于徐匯區(qū)
、黃浦區(qū)、楊浦區(qū)等核心區(qū)位
。

2025年上海地產(chǎn)協(xié)議拿地情況

　　梳理其業(yè)務(wù)模式可以發(fā)現(xiàn)，在舊城改造業(yè)務(wù)方面 ，上海地產(chǎn)集團(tuán)多是和區(qū)政府?dāng)y手
，深度參與前期的拆遷安置工作，當(dāng)?shù)貕K變?yōu)閮舻睾? ，上海地產(chǎn)集團(tuán)再通過(guò)合作拿地以協(xié)議出讓的方式獲得該地塊。以東安新村為例
，上海地產(chǎn)集團(tuán)深度參與其舊改前期工作，最終 ，這3宗地塊全部由上海地產(chǎn)集團(tuán)和徐匯國(guó)資委合資公司競(jìng)得 。

　　上海易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“以徐匯東安新村舊改組團(tuán)地塊來(lái)看
，這3宗地塊總量大，又涉及城市更新 ，資金需求量也大，這種高門(mén)檻 、高風(fēng)險(xiǎn)
、高要求的地塊
，具有實(shí)力操盤(pán)的房企就不多，最終也會(huì)指向央國(guó)企；而上海地產(chǎn)集團(tuán)是站在上海市級(jí)層面的 ，承擔(dān)著上海城市更新的功能和使命
，由市級(jí)國(guó)企和區(qū)級(jí)政府合作開(kāi)發(fā)，更為穩(wěn)妥
。”

　　在協(xié)議拿下這些黃金地塊后 ，上海地產(chǎn)集團(tuán)可選擇“獨(dú)吞
”
，也可以引入開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。但是，近年來(lái) ，出于地塊太大需要合作開(kāi)發(fā)
，或是回籠資金的需求，上海地產(chǎn)集團(tuán)拿地后通常會(huì)有選擇性地通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌出售部分地塊 ，而這些地塊足以讓開(kāi)發(fā)商“兩眼放光” 。

　　業(yè)內(nèi)將這種打法稱之為“協(xié)議出讓+產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓+聯(lián)合開(kāi)發(fā) ”模式——先以協(xié)議出讓拿下地塊
，再通過(guò)上海聯(lián)交所引入央企、國(guó)企或頭部房企共同開(kāi)發(fā)
。

　　例如，去年2月 ，上海地產(chǎn)旗下公司楊浦城市更新建設(shè)，以37.58億元摘得定海社區(qū)風(fēng)貌舊改地塊
，一個(gè)月后就在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，最終被中建系的中建壹品拿下 ，即中建壹品·外灘源著項(xiàng)目；去年8月
，招商蛇口聯(lián)合體從上海地產(chǎn)集團(tuán)手中拿下徐匯新長(zhǎng)橋舊改項(xiàng)目一幅地塊，總價(jià)近16.99億元 ，即海上·清和璽
，其已于去年11月入市。這兩個(gè)項(xiàng)目套均總價(jià)均超過(guò)1000萬(wàn)元 。

　　對(duì)此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦稱：“上海地產(chǎn)在很多舊改項(xiàng)目中承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的任務(wù) ，這些地塊往往需要承擔(dān)城市更新 、城市配套以及保障房建設(shè)等
，需要國(guó)企來(lái)進(jìn)行主導(dǎo)
。而在上海地產(chǎn)協(xié)議拿地后，可以根據(jù)不同情況或條件進(jìn)行拆分或者單宗地塊的出讓 ，引入合作開(kāi)發(fā)商
，從而回籠資金。
”

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示：“上海地產(chǎn)集團(tuán)協(xié)議拿地再將部分地塊進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，這樣可以根據(jù)市場(chǎng)情況和意向合作企業(yè)情況 ，通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式，引入更優(yōu)的開(kāi)發(fā)企業(yè)
，從而降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)共贏 。”

　　而在上海地產(chǎn)集團(tuán)拿下東安新村組團(tuán)地塊后 ，由于地塊體量大
，也有市場(chǎng)猜測(cè)，未來(lái)其也會(huì)引進(jìn)實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)
。

　　來(lái)自“賬本 ”端的壓力

　　盡管上海地產(chǎn)集團(tuán)背靠上海市國(guó)資委 ，身負(fù)“存量地主
”的名號(hào)
，但其同樣面臨營(yíng)收下滑及負(fù)債高企的壓力。

　　據(jù)財(cái)報(bào)披露，2024年度 ，上海地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入317.55億元
，同比下滑15%；歸屬母公司凈利潤(rùn)10億元，同比下滑44%；總負(fù)債2741億元 ，同比微增 。

　　同時(shí)
，上海地產(chǎn)旗下的上市房企中華企業(yè)股份有限公司在去年還錄得了虧損。據(jù)其年報(bào)顯示，2024年 ，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入69.59億元，同比減少47.23%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-3.17億元
，同比減少157.06%
。

　　對(duì)此，盧文曦也表示：“作為上海國(guó)企 ，上海地產(chǎn)集團(tuán)還需要承擔(dān)功能性的任務(wù)
，除了城市更新外，還有保障房
、公租房等等 ，不是一家靠盈利驅(qū)動(dòng)的完全市場(chǎng)化的企業(yè)。但是
，面對(duì)業(yè)績(jī)下滑的局面，其也需要加強(qiáng)成本管控、提升開(kāi)發(fā) 、運(yùn)營(yíng)能力等 。”

（文章來(lái)源：新京報(bào)）