中信證券研報(bào)認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)商業(yè)空間在拉動內(nèi)需過程中占據(jù)重要生態(tài)位 ，政策鼓勵優(yōu)化增量、盤活存量
，有利于頭部的輕資產(chǎn)商管公司通過接管存量改造訂單持續(xù)擴(kuò)大其市占份額
。而避免重復(fù)建設(shè) 、動態(tài)優(yōu)化供給
、研究商業(yè)地產(chǎn)使用權(quán)到期續(xù)期等，也十分有利于推動商業(yè)地產(chǎn)價值的向上重估。推薦頭部的商業(yè)地產(chǎn)持有者和運(yùn)營 。

　　商業(yè)地產(chǎn)｜改造需求看漲 ，資源價值向上

　　我們認(rèn)為
，優(yōu)質(zhì)商業(yè)空間在拉動內(nèi)需過程中占據(jù)重要生態(tài)位，政策鼓勵優(yōu)化增量、盤活存量 ，有利于頭部的輕資產(chǎn)商管公司通過接管存量改造訂單持續(xù)擴(kuò)大其市占份額
。而避免重復(fù)建設(shè) 、動態(tài)優(yōu)化供給
、研究商業(yè)地產(chǎn)使用權(quán)到期續(xù)期等
，也十分有利于推動商業(yè)地產(chǎn)價值的向上重估。

　　▍事件：

　　根據(jù)商務(wù)部網(wǎng)站，2025年10月27日 ，商務(wù)部等5部門辦公廳關(guān)于印發(fā)《城市商業(yè)提質(zhì)行動方案》（以下簡稱《方案》）的通知
，提出要大力提振消費(fèi)、全方位擴(kuò)大內(nèi)需，完善現(xiàn)代商貿(mào)流通體系 ，充分發(fā)揮城市在國內(nèi)國際雙循環(huán)中的樞紐作用 。

　　▍線下空間營造和運(yùn)營優(yōu)化是提振內(nèi)需的又一個重要抓手
。

　　傳統(tǒng)上，財(cái)政支持之下的消費(fèi)品補(bǔ)貼是擴(kuò)大消費(fèi)的重要手段。但隨著悅己消費(fèi)的崛起
，消費(fèi)者不僅追求線下購物的貨品豐富，地理?xiàng)l件通達(dá) ，更把購物和休閑娛樂 、文化生活結(jié)合起來 。這就對消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施提出了新時代的新要求
。我們相信
，一批優(yōu)質(zhì)的
、具備文化內(nèi)涵或精神追求的線下消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，能夠充分發(fā)揮新供給驅(qū)動新需求的特點(diǎn) ，促進(jìn)社會零售品總額超預(yù)期增長。所以
，《方案》不僅強(qiáng)調(diào)優(yōu)化商品和服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大多元商品供給 ，更強(qiáng)調(diào)深化商旅文體健融合
，推動存量設(shè)施改造，強(qiáng)化新興技術(shù)賦能 。

　　▍優(yōu)質(zhì)購物中心是城市商業(yè)空間重要的優(yōu)化方向 ，對傳統(tǒng)商業(yè)空間的改造訂單預(yù)計(jì)持續(xù)快速增長
，但具備經(jīng)驗(yàn)的改造服務(wù)提供商產(chǎn)能十分有限
。

　　《方案》提出，要推動存量設(shè)施改造 ，支持地方將符合條件的商業(yè)設(shè)施、文化和旅游設(shè)施改造項(xiàng)目納入大規(guī)模設(shè)備更新及城市更新行動支持范疇，引導(dǎo)商業(yè)設(shè)施因地制宜開展更新改造；改造提升一批傳統(tǒng)百貨店 、購物中心
，打造商品和服務(wù)供給豐富
、購物休閑等功能齊備的消費(fèi)載體。總體來看，優(yōu)質(zhì)的購物中心銷售額增速明顯快于社零增速 ，這充分說明了品牌商存量改造和擴(kuò)大經(jīng)營有助于助推提振消費(fèi) 。根據(jù)贏商數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
，2025年上半年全國開業(yè)超過120個集中式商業(yè)項(xiàng)目，其中存量改造開業(yè)項(xiàng)目接近40個 ，占比超30%
，我們認(rèn)為，未來這一占比還有顯著提升的空間。但頭部公司華潤萬象生活年新增運(yùn)營商場產(chǎn)能有限 ，這意味著公司有望在政策加持之下獲得更高質(zhì)量的訂單和更好的改造效果
。

　　▍深化商旅文體健融合
，商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)持續(xù)迭代升級，多元吸引力的綜合不動產(chǎn)設(shè)施有望持續(xù)增值。

　　《方案》表示 ，要深化商旅文體健融合
，支持“商業(yè)+旅游
”“商業(yè)+文化”融合發(fā)展，引導(dǎo)城市商業(yè)設(shè)施與旅游景點(diǎn)、歷史建筑 、演藝場館等協(xié)同聯(lián)動 ，開發(fā)富含地域特色的產(chǎn)品及服務(wù) 。過去一段時間，不少頭部的商業(yè)運(yùn)營者都已開發(fā)培育典融合項(xiàng)目
，如熱血奇跡“雪場+商業(yè) ”、深圳大運(yùn)天地“體育場+商業(yè)
”
、萬象太原鼓樓街“文化+商業(yè)”等
。往后看，我們預(yù)計(jì)融合型商業(yè)有望得到進(jìn)一步發(fā)展 ，而新形態(tài)更加考驗(yàn)商業(yè)建管團(tuán)隊(duì)的產(chǎn)品能力
，頭部公司有望在下一代商業(yè)產(chǎn)品中的擴(kuò)大領(lǐng)先地位，而存量不動產(chǎn)的價值也有望持續(xù)重估。

　　▍科學(xué)規(guī)劃城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局 ，避免重復(fù)建設(shè)盲目發(fā)展
，動態(tài)優(yōu)化供給，支持REITs發(fā)展和穩(wěn)妥推進(jìn)工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期 ，都有利于存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資源重估 。

　　《方案》指出
，科學(xué)規(guī)劃城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局
。結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 、人口總量
、消費(fèi)需求、發(fā)展方向等因素，合理確定城市商業(yè)設(shè)施供給規(guī)模 ，針對市中心 、區(qū)縣
、社區(qū)等不同層級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)
，圍繞功能、業(yè)態(tài) 、環(huán)境
、交通網(wǎng)絡(luò)等方面需求完善詳細(xì)規(guī)劃，避免重復(fù)建設(shè)、盲目發(fā)展。動態(tài)優(yōu)化城市商業(yè)設(shè)施供給 ，對商業(yè)設(shè)施供給過剩 、運(yùn)行效率低下的及時調(diào)整，供給不足的加快補(bǔ)齊 。這體現(xiàn)了政策并不是主張通過提升商場的數(shù)量來提振消費(fèi)
，而是主張做優(yōu)增量，盤活存量 ，以高質(zhì)量發(fā)展來帶動全局
。我國商辦不動產(chǎn)動輒面臨供給過剩困擾
，避免重復(fù)建設(shè)和盲目發(fā)展的表態(tài)，對于商業(yè)地產(chǎn)價值重估意義重大。支持符合條件的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)行REITs ，亦有望進(jìn)一步提升購物中心的流動性 。此外
，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》亦提到，要完善工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期法律法規(guī) ，依法穩(wěn)妥推進(jìn)續(xù)期工作
，我們預(yù)計(jì)這將很大程度消除不動產(chǎn)資產(chǎn)估值的不確定性
。整體而言，供需改善
、流動性改善、估值不確定性下降 ，都有利于持續(xù)推動核心型（Core）商業(yè)不動產(chǎn)的持續(xù)重估
，同時，政策鼓勵存量資產(chǎn)更新改造也為增值型（Value-Added）不動產(chǎn)投資策略打開操作空間 ，我國的不動產(chǎn)投資市場有望在十五五期間迎來快速發(fā)展。

　　▍風(fēng)險因素：

　　市場結(jié)構(gòu)性分化明顯，不同的不動產(chǎn)類型表現(xiàn)不一的風(fēng)險；政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險；需求端復(fù)蘇不及預(yù)期的風(fēng)險 。

　　▍投資策略。

　　我們認(rèn)為
，優(yōu)質(zhì)商業(yè)空間在拉動內(nèi)需過程占據(jù)重要生態(tài)位，政策鼓勵優(yōu)化增量 、盤活存量 ，有利于頭部的輕資產(chǎn)商管公司通過接管存量改造訂單持續(xù)擴(kuò)大其市占份額
。而避免重復(fù)建設(shè)、動態(tài)優(yōu)化供給
、研究商業(yè)地產(chǎn)使用權(quán)到期續(xù)期等
，也十分有利于推動商業(yè)地產(chǎn)價值的向上重估。我們推薦頭部的商業(yè)地產(chǎn)持有者和運(yùn)營 。

（文章來源：人民財(cái)訊）