近日，國家外匯管理局發布《國家外匯管理局關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》（匯發〔2025〕43號 ，簡稱《通知》）
，推出了一攬子便利化政策，其中房地產相關政策調整引發關注 。

　　根據國家外匯管理局發布的新規 ，房地產相關的政策主要涉及兩個方面：一是境外個人憑購房合同可先行辦理外匯結匯支付
，備案證明后補；二是縮減資本項目收入使用負面清單，取消不得用于購買非自用住宅性質房產限制
。

　　有效提升房產交易效率

　　在便利境外個人境內購房結匯支付方面 ，《通知》明確
，境外個人在滿足房地產主管部門及各地購房資格條件下，可以在取得房地產主管部門的購房備案證明文件之前 ，憑購房合同或協議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結匯支付，后續再向銀行補交購房備案證明文件。境內購房結匯支付便利不改變境外個人境內購房政策 。

　　李斌在答記者問時表示
，《通知》出臺前，境外個人境內購房辦理資金結匯支付 ，需提供房地產主管部門出具的購房備案證明文件
，而房地產企業或二手房出讓方通常要求先收到首付款才辦理網簽
。為解決業務實際辦理中的困難問題，在深入調研基礎上 ，國家外匯管理局針對港澳居民在粵港澳大灣區內地城市購房試點實施“先結后補”便利措施
，相關試點取得積極反響和效果。

　　李斌表示，為滿足更多境外個人在境內工作、生活等合理購房需求 ，推動區域融合和人才流動
，國家外匯管理局此次將粵港澳大灣區試點實施的結匯支付便利化政策推廣至全國 。

　　房地產中介機構安居客分析認為，一二線城市和重點區域的房地產市場可能會因此獲得結構性利好
。由于支付效率的提升 ，境外人士在境內購房的流程變得更加順暢
，這可能會刺激一部分符合條件的境外個人入市購房。

　　需要強調的是，境外個人境內購房結匯支付便利僅是在銀行辦理資金結匯支付時的審核程序優化 ，并未改變現行境外個人境內購房政策 。享受政策便利的前提是境外個人符合房地產主管部門和各地購房資格條件。

　　以上海為例，境外個人仍需滿足在滬合法工作或學習滿一年以上的條件
，提供有效居留許可及勞動合同或在讀證明，并且仍需遵守限購一套住宅的規定 ，僅限自住
，不得出租或用于商業用途
。同時，還需要提供近24個月內至少12個月的個人所得稅或社保繳納證明。

　　據上海鏈家黃浦區交易管理負責人梁歡介紹 ，境外個人境內購房政策并未改變
，此次新政僅對結匯支付方式進行了便利化 。

　　以往，境外人士買房 ，需要簽署購房買賣合同后辦理結匯手續
，若選擇的銀行流程順利，整個過程大概一周能完成 ，兌換時的利率按結匯當天的外幣結算利率執行
。資金到賬后
，后續流程會根據是否貸款有所區分：沒有貸款的情況下，資金到賬后即可辦理過戶手續；若涉及貸款 ，則需等貸款審批通過 、拿到貸款合同后，再推進過戶。“從我們一線接觸的情況來看
，由于新政剛發布不久加之當前整體購房決策周期拉長，對市場的實際影響還未顯現 。相信新政將有效提升房產交易效率 ，降低交易不確定性
。 ”

　　企業購房限制放寬：有利于盤活商業地產市場

　　此外
，《通知》還提及，縮減資本項目收入使用負面清單 ，取消不得用于購買非自用住宅性質房產限制。

　　國家外匯管理局指出
，現行資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣在境內支付使用的負面清單中，包括不得用于購買非自用的住宅性質房產 。該項政策是在房地產市場過熱背景下 ，各部門先后出臺一系列針對房地產企業和行業的調控政策
。國家外匯管理局從防范“熱錢
”投機炒作角度
，配合出臺了“非房地產企業的資本金
、外債等資金不得用于建設、購買非自用房地產”的措施，為房地產市場階段性平穩健康發展發揮了積極作用。

　　國家外匯管理局表示 ，近年來
，國內房地產市場形勢已發生變化，房地產行業相關宏觀調控措施已優化調整 ?；诖? ，相關外匯管理措施有必要加以優化調整，以適應新形勢新要求
，助力房地產市場穩健發展
。

　　安居客上海認為，這意味著外資企業可以更靈活地配置經營性房地產資產 ，有利于盤活商業地產市場。

　　業內人士認為
，此次外匯管理改革，是中國擴大高水平開放 、優化營商環境的重要舉措 。它既提升了跨境投融資效率 ，也釋放出鼓勵外資合理參與房地產市場的積極信號。由于購房資格政策未發生改變
，預計不會引發外資大規模涌入房地產市場
。但對于那些真正想在中國安家置業的境外人士來說，支付流程的簡化無疑是個好消息。